“欲使其滅亡，必先使其瘋狂。”隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)瘋熱，暗含的“崩盤”結(jié)局亦隱現(xiàn)出來，你還要買房嗎？

　　據(jù)中國國家統(tǒng)計局發(fā)布1~4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，當(dāng)期全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1~3月份提高1個百分點，連續(xù)4個月上漲，較去年全年增速的1%，大幅回升6.2個百分點。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)回升甚至成為4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)全面回落中少有的亮點。

　　同時，繼去年底今年初一線城市房價上漲之后，近幾個月二三線城市房價開始抬頭并加速上漲，其中4月份環(huán)比漲幅較高者惠州、昆山，漲幅在6%以上；中山、廈門、蘇州漲幅超5%，廊坊、珠海、東莞則達4%以上。這些城市除了蘇州、廈門為二線城市外，其他均為京滬深周邊地區(qū)。

　　仲量聯(lián)行調(diào)查發(fā)現(xiàn),近幾年,一些二線城市低端制造業(yè)外遷,大量產(chǎn)業(yè)資本出于保值增值的目的涌入樓市,使得房地產(chǎn)市場成為財富避風(fēng)港。“實體產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)上漲之間的反差特別大。”

　　與房價上漲相伴隨的是土地成交量倍增。近期，一二線城市地價飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。

　　3月25日“滬九條”出臺后的上海首場土地拍賣會，一口氣拍出三個區(qū)域“地王”。這場拍賣會總成交金額近80億元、溢價率均超過100%。其中，上海遠郊的泗涇拍出“雙子地王”，每平方米近4萬元的樓面價，幾乎是半年前該區(qū)域地價的2倍。

　　不過，二線城市土地市場熱度很快超過一線城市。上海首場土地拍賣會結(jié)束后僅2天，南京就刷新該市總價和單價“地王”紀錄。

　　南京新科單價“地王”以高達4.5萬元/平方米的樓面價超過上海商品房成交均價。而5年前，該區(qū)域樓面價僅4752元/平方米，也就是說，地價5年大漲8.5倍，增幅甚至超過一線城市。

　　據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，與以往高總價的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金出現(xiàn)溢出效應(yīng)，開發(fā)商開始爭先布局熱點二線城市。

　　評論人士王安認為，不要用市場、產(chǎn)品、供求等經(jīng)濟邏輯來思考，大家都在賭，賭房地產(chǎn)的明天。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn)，地價甚至超過周圍在售房價，這說明二線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險正在明顯增加。”

　　短期來看，這些城市房價的上漲有銷量支撐，但由于其中投機因素過多，如今中國人口增長已步入拐點，一旦人口導(dǎo)入未能跟進，房產(chǎn)開發(fā)又持續(xù)不斷，很容易造成新的庫存。

　　近日發(fā)布的中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13（2016）》認為：“如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。”

　　其實，在去年年底，社科院的另一撥人寫的房地產(chǎn)報告更狠：“2016年第二季度后，（房價）有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能。”

　　現(xiàn)在來看，專家被打臉了。注意，社科院的邏輯是經(jīng)濟狀況的老套路，對現(xiàn)今很多事情卻解釋不清了。

　　房地產(chǎn)部門今年一季度產(chǎn)值同比增長9.1%，增幅高于2015年的3.8%，以及當(dāng)季GDP增幅6.7%。房屋銷售和建設(shè)活動強勁，可能幫助抵銷制造業(yè)疲軟帶來的拖累。

　　根據(jù)普遍預(yù)估，中國經(jīng)濟二季度將增長6.5%，位于政府2016年增長率目標區(qū)間6.5-7%的低端這股房地產(chǎn)熱潮的投機本質(zhì)，有助于解釋為什么轉(zhuǎn)化為建設(shè)活動的增長不夠及時、有力。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚表示，房地產(chǎn)在過去十多年狂飆突進，是有客觀的必然性和需求的。“但很多人總是認為中國經(jīng)濟增長要永遠依靠房地產(chǎn)，這種想法是非常危險的。”

　　與此同時，一定意義上而言，房產(chǎn)從開發(fā)商賣給了投資者并不是真正的去庫存，只是將庫存轉(zhuǎn)移而已。正如《人民日報》發(fā)表權(quán)威人士談話所指出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”。

　　今年1-4月房屋庫存仍同比增長了4.5%至4.5億平方米。4.5億，究竟有多恐怖？

　　按中國人均居住面積為35平方米，待售商品房面積可供1億多人口居住，需7年左右才能完全銷售干凈！這還只是待售的，另外還有些房產(chǎn)正在建設(shè)，尚未竣工的，綜合來計算，數(shù)據(jù)翻番只是保守估計。

　　可見房產(chǎn)庫存已經(jīng)一塌糊涂！房產(chǎn)庫存如此堆積下去，數(shù)據(jù)只能越來越恐怖，泡沫被戳破也是遲早的事。

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