上海樓市火爆房產交易中心限客流
    上海二手房價格上月環比漲幅居一線城市首位，呈現明顯過熱現象。環北京樓市這輪漲價從燕郊開始，隨后蔓延到大廠和香河。而買家中投資客占據不少比例。樓市火熱導致樓盤銷售進展遠快于施工，一些樓盤尚未取得預售許可證就開始匆忙銷售。一些樓盤的收房日期已經推到2019年。
　　
誰買了上海的房子
　　上海樓市的漲勢還在繼續，國家統計局最新公布的數據更加印證了這點。上海樓市將復制深圳去年以來的行情嗎？到底是誰買走了上海的房子？上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化？近日，北京青年報記者前往上海，試圖摸清上海樓市瘋漲背后的邏輯。
　　“過去兩個月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。”家住楊浦區的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統計局最新發布數據的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經位居四個一線城市的首位，新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。
　　
現狀：上海樓市2月環比漲幅超廣州4倍
　　上海樓市的漲勢還在繼續。3月18日，國家統計局發布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中有34個城市上漲。環比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后，位居全國第二，但已經將北廣深三個一線城市遠遠地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現出一種明顯過熱的現象。
　　在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，上海也以2.9%的環比漲幅屈居亞軍，但其與第一名深圳的差距在逐月減少。
　　上海一名地產分析師支出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區的房價，均價也只有10萬港幣每平方米，而位于上海中環線上的靜安府售價已經高達8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現狀，上海易居房地產研究院的研究總監嚴躍進表示，正是這種恐慌性購買導致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進一步上漲前購買。
　　
追訪：上海樓市將成為深圳的翻版嗎？
　　然而，在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現不理想。深圳鏈家、Q房網、美聯物業、家家順等多家中介數據均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示，深圳部分區域的熱度開始下降，部分房源已調低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹，他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。
　　由于擔心新一輪的市場調控導致出手困難，一些投資者開始低于市場價出售手中的房源；而一些嗅覺靈敏的地產商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據深圳本地媒體的報道，3月以來深圳二手房市場部分房東回調了掛牌價格，幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售，這些新的跡象在深圳樓市中引發了熱議。
　　深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點？上海的樓市會“完美”復制深圳樓市的行情嗎？
　　
發現：券商搬家瞄準賣房人群
　　浦東新區張楊路附近一家廣發證券營業部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間，證券營業部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉換。該營業部客戶經理小蔣說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產品。
　　“二手房市場是典型的對手交易，任何一宗買的背后都是對應著一宗賣的生意?！睆V發證券的一名分析師指出，雖然現在改善性住房占了很大一部分比例，往往一個市民既是賣家，又是買家。但其中環環相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。
　　克而瑞研究中心分析師陳開朝認為，上海整體驅動力從剛需轉向改善、中高端、豪宅，今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續放量。與此同時，高階需求的放量又嚴重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅動力達到新的平衡，據此預判，房價快漲的行情仍會持續一段時間。
　　上海的樓市火爆行情還在持續，但也有人選擇逆向操作。“你選擇在5100點的樓市買房？還是選擇在2900點的股市入場？”近日，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。
   
北京樓市樣本調查：房價大漲 投資客篤定入場
    "你們這還有房嗎？"陳偉（化名）問。富力新城的銷售員撇了一眼陳偉和他的父親說，"最新一期均價1萬元/平方米左右。2019年交房。"
   受降首付、契稅減免等政策影響，再加上此前北京市政府搬遷通州的刺激，環北京樓市異?；馃?。這先從燕郊開始，隨后蔓延到大廠、香河。
   
    陳偉明顯受到了這輪恐慌性需求的影響。2014年年底，他還在觀望燕郊的樓盤。那時，燕郊樓盤的均價徘徊在1萬元/平方米，而如今，燕郊房價攀升至2萬元/平方米。這已經是陳偉和他的家人無力承擔的價格。
    被這輪恐慌性購房裹挾，陳偉不得不選擇了更遠一些的香河樓市。"不管在哪買，至少要買到一套婚房。"
   
買房眾生相
    富力新城售樓處的一張談判桌前。陳偉、他的父親、銷售員，還有一個剛剛交完訂金的投資客圍聚一處。
   
    銷售員按照銷售說辭流程向陳偉介紹樓盤的區位、配套及利好等，她在勸說陳偉當機立斷繳納3萬元排號費，反復告訴陳偉和他的父親，"開發商推的房源有限，只有抓緊排卡才有機會買到房。"
   
    陳偉年邁的父親并不懂得什么叫做排卡。在他那個年代，在農村自己蓋上一座新房子就很好。但如今，已過而立之年的陳偉，由于沒有房子，幾次被臨近談婚論嫁的女友拒絕。
    在陳偉的父親看來，"隨便買哪都行。有個地方住就行。"陳偉也不再關心樓盤的品質、區位和配套。他的訴求是首付能湊夠，月供能還得上。
   
    2016年2月1日下午央行宣布，對非限購城市的家庭辦理首套普通住房商業貸款者，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動5%。這意味著在中國大部分不限購的城市居民的首次置業貸款最低首付比例為20%，進一步降低了購房門檻。
    也就是說，湊夠十幾萬，陳偉一家人就能買上一套商品房。在結婚的道路上，陳偉才算有談婚論嫁的資本。
   
    不過，去年房價還在六七千元/平方米，如今均價已經漲至1萬元/平方米，富力新城的房價顯然也稍微超過了陳偉一家人的預算。而更讓著急入住的他們感到壓力的是，如今銷售的樓棟收房時間已經推到2019年。
    投資客眼見陳偉和他的家人仍有些猶豫，把自己的投資理念告訴他們，"買了一定賺。"這是他人生中投資的第五套房產。
    看了兩周房子之后，陳偉最終將房子定在了與富力新城不遠的大運河孔雀城，雖然收房時間也遠在2018年，但均價8500元/平方米還是讓他們感到欣喜。
    "春節前一周我來看過這個樓盤。那時候均價還在7100元/平方米。那時候，售樓處冷清得很。"陳偉無奈地對著喧鬧的售樓處大聲對21世紀經濟報道記者說。
   
篤定的投資客
    如同每輪樓市所要經歷的周期規律，恐慌性剛需的另一面是，投資客的蠢蠢欲動。
   
    陳偉的銷售員劉磊磊（化名）是以組為單位代理銷售大運河孔雀城。每7個人一組，然后再去雇傭一些在街上攬客的渠道人員。渠道人員每帶進一組新客戶，劉磊磊便付給他們100元。在香河高速公路出口兩旁，到處站滿了這些沒有固定工作的渠道人員。
   
    劉磊磊的組長告訴21世紀經濟報道記者，從開發商放出這一期房源開始，他們組共計收到差不多十幾組排卡，但像陳偉這樣的剛需大約只有四五組。接近萬元/平方米的房價對于本地人來說，壓力較大；而對于在北京工作的剛需而言，居住在這里的交通時間成本又不是一般人能接受。"大多數都是投資客。對于北京人來說，這里投資門檻較低。貸款的話首付10-20多萬就能買一套。有的客戶兩三套一起買，有的投資客就買更多。一些有先見之明的人士，在這輪房價上漲前，甚至以團購的方式購買。"
    21世紀經濟報道記者還走訪了位于更接近北京的大廠樓市，那里的銷售員估算，投資客比例大約在60%-70%之間。
    而更接近北京的燕郊樓市如今更是火熱。目前樓盤均價已經上漲至2萬元/平方米。
   
    燕郊一位銷售員告訴21世紀經濟報道記者，"按照燕郊樓市現有情況，年底會突破2.5萬元/平方米。如果北三縣最終被確定歸北京管理或者劃到北京，燕郊樓市房價會到3萬元/平方米。"這位銷售員2015年7月份在該樓盤投資了一套房產，當時房價在1萬元/平方米。她對燕郊樓市的未來充滿了信心。
   
    21世紀經濟報道記者觀察到，目前，燕郊樓市均價普遍在2萬元/平方米，大廠樓市普遍在1.5萬元/平方米，香河樓市普遍在8500-10000元/平方米。盡管已經漲至高點，蠢蠢欲動想要繼續入場這輪投資熱潮的投資客不在少數。
   
    有人入場，也有人離場。前不久，北京投資客李旺（化名）在朋友圈曬出了他剛剛售出的燕郊房產。購入時6000元/平方米，賣出時16000元/平方米。同樣身為房地產業內人士的李旺認為，這是他成功的投資案例。
   
被裹挾的恐慌？
    無論是開發商還是購房者，都可能受到這輪被帶有恐慌性購房潮的影響。
   
    陳偉在購房時意外發現，他"所排卡的樓盤竟然還沒有取得預售許可證"。銷售員給他的解釋是，"房子賣得太快，但施工速度太慢了。開發商又想趁著這輪購房潮趕緊賣房。所以只能先排卡。等到選房后，預售許可證也就差不多下來。"
    但陳偉已顧不得這么多。"房價每周都會漲，再不定，房價還要漲。"
   
    3月9日上午，燕郊一樓盤"匯福悅榕灣"開盤。對外宣傳稱，"二期三階段雙水岸華宅21號樓、29號樓排卡活動定在上午9點開始，但8點左右，其售樓處內外已聚集了數千名購房者。而前一個周六其已創造千人搶房、680套房源在兩小時內售罄的記錄。"
   
    最近幾個月，類似"北三縣（燕郊、大廠、香河）可能行政上會歸為北京管理，或者直接劃為北京；北京地鐵會通燕郊和大廠等"，這些不確定的傳言以各種版本充斥在環北京樓市，使這里的開發商和銷售員不停向各類投資客宣傳，"買到即賺"的理念。
   
    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前北三縣的房價也出現了明顯上漲，這和房地產市場背后的政策差異有關系。北京市場購房政策依然較嚴，所以部分購房者會到北三縣購房。從這個角度看，此類購房需求的釋放顯然是符合市場預期的。
   
    嚴躍進表示，目前購房市場中，實際上也有較大的投資投機因素。投資客進入北京房地產市場的難度相對大，所以會選擇投資此類北京周邊城市。其心態基本一致，即認為后續轉手的機會很大，同時能獲得相應的溢價回報。當然從樓市穩定健康發展的角度看，需要對此類市場需求進行管控。
   
    嚴躍進認為，目前北三縣中，恐慌性購房的情緒也是存在的。建議對部分房價虛高或漲價過于離譜的樓盤，在購置時還是要理性，不一定要有非買不可的心態，否則容易被套。
   
    北京市房地產協會秘書長陳志并不看好北三縣這輪上漲潮。他認為，作為京津冀一體化的重要部分，北三縣應該正確看待自身發展。他以燕郊舉例稱，"隨著京津冀發展、協同目標的制定，首都一些功能的疏解，特別是河北省政府不斷增強自己的投入能力，作為深入北京腹地的板塊，燕郊產生了虹吸現象，卻引發過度炒作和房價瘋漲。燕郊已經過度飽和，大部分購買燕郊樓盤者都是為解決居住問題，早期在燕郊置業的家庭或者是看到燕郊有投資價值，但現在燕郊不斷增加供給，其實沒有太多提升空間。"
    陳志認為，京津冀一體化給河北的定位是疏解北京功能。而北京不太可能考慮將其并入，從而增加北京的負擔。

北京青年報