買房零首付？你是在講美國的次貸危機(jī)前的情況嗎？
　　NO，2016年3月1日，這在中國發(fā)生了！3月1日，沈陽市政府發(fā)布房地產(chǎn)新政22項，最勁爆的莫過于第14條——“支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。”
　　
1、為什么要出如此震驚的政策？
　　對大學(xué)生零首付，震驚啊！為什么沈陽政府會下發(fā)這樣的政策呢？牛熊交易室先帶大家看看沈陽這幾年的房價走勢。
　　沈陽新建住宅價格指數(shù)從2013年10月起就進(jìn)入大滑坡狀態(tài)，2014年2月從杭州開始的全國性房價下跌中沈陽更是慘烈。即便2014年9月底央行聯(lián)合銀監(jiān)會降低首付，以及連番降息，也并未能在2015年年中之前拉起沈陽的房價，即便2015年下半年有所反彈，也是比較弱的。
　　沈陽市政府為什么很著急？這要先從沈陽房地產(chǎn)的高庫存說起。
　　克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，沈陽房地產(chǎn)庫存2874萬平方米，在全國29個重點城市排第一，預(yù)期需要20個月左右才能消化完庫存。和2015年6月的2508萬平方米相比， 短短半年已經(jīng)上漲了14.6%。 再加上沈陽房地產(chǎn)市場整體不景氣，要想去庫存不來幾針猛藥是不行了。
　　
2、一直在努力，未曾見療效
　　其實之前沈陽也屢次救市，2014年沈陽房地產(chǎn)交易中心權(quán)證部6月10日在其內(nèi)部網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于沈陽限購政策最新通知》，明確表示：即日起，沈陽市限購政策取消。外地人不限購，可以購買多套住房；沈陽本地人也可購買多套住房。
　　2015年“十一”前夕，沈陽市政府發(fā)布新政9條，努力去庫存。如“對居民購買新建商品住房建筑面積在90平方米以下的（含本數(shù)），按建筑面積每平方米30元發(fā)放補(bǔ)助資金；在90平方米至168平方米的（含本數(shù)），按建筑面積每平方米50元發(fā)放補(bǔ)助資金；在168平方米以上的，按建筑面積每平方米150元發(fā)放補(bǔ)助資金。對居民購買商品非住宅的，按每平方米175元發(fā)放補(bǔ)助資金。”
　　
3、杠桿！杠桿！猛如虎！
　　回到主題上，近期市場已經(jīng)開始擔(dān)憂首付貸了，在《250天前股市杠桿爆了，現(xiàn)在房地產(chǎn)10倍杠桿了》一文中提到，在非限購的城市中購一套500萬元的房子，按照最新的首付政策規(guī)定首付需要100萬，稅費(fèi)暫不計。那么，買房者只需自己掏出50萬元，再通過金融中介公司獲取首付貸50萬，然后再以此向銀行申請貸款400萬元。這么一算，買房者的杠桿上升到10倍。
　　10倍杠桿已經(jīng)很可怕了，給我一個杠桿，我可以撬起地球。但別忘了，融資盤具有天然的脆弱性。股市中是這樣，房地產(chǎn)市場中也是這樣，只不過房地產(chǎn)市場貸款比較隱蔽些，不如股市中每天都公布融資融券數(shù)據(jù)，房市中每個季度才公布。但這種隱蔽性其實加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，發(fā)現(xiàn)在裸泳的被擊殺的速度會很快。
　　融資盤存在強(qiáng)平機(jī)制，雖然房市中不如股市HOMS系統(tǒng)中那么手起刀落就強(qiáng)平了，但金融中介砍倉也不會猶豫的，這就是為何2011年溫州出現(xiàn)了很多房屋被法院查封的案子了。
　　牛熊交易室認(rèn)為，杠桿成為市場波動的放大器，在上漲的市場階段，融資買入推動了股價和房價的的進(jìn)一步上漲，而這又刺激著融資買入的動力，但當(dāng)市場下跌模式開啟時，融資盤平倉和房價下跌則形成了負(fù)反饋。
　　那現(xiàn)在沈陽市政府推出零首付，這是一場多么瘋狂的舉動，在最需要去杠桿的領(lǐng)域如此瘋狂的加杠桿，是要誰來買單呢？細(xì)思極恐，已不敢想象了！

第一財經(jīng)日報