萬科（000002.SZ）罕見地在晚上9點發布年報業績。

    3月30日晚，萬科發布的年度業績顯示，2014年實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。

    同時，萬科的房地產業務利潤率從2011年開始連續4年出現了下滑。這被認為是“白銀時代”房地產行業的普遍現象。

    過去這一年，萬科成立30周年，也是萬科轉型元年。萬科在財報中寫道：“2014年對萬科來說尤為關鍵。未來通往何方，我們何去何從？關于這組問題的思考，萬科從沒有像2014年這么多。”

    在業務上，萬科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發展方向；在管理上，萬科以合伙人機制為核心，推出項目跟投制度和事業合伙人持股計劃，為經營轉型提供制度支持。

    “未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅。但為了保持良好的增長，并為之后的第二個十年發展期奠定基礎，萬科需要堅定轉型，在這個十年內基本完成新業務的探索和布局，確定新的商業模式。”萬科總裁郁亮表示。

    毛利率連續四年下滑

    白銀時代，房企利潤率普遍下降，萬科也不例外。

    財報顯示，相比2013年，萬科去年的房地產業務結算毛利率下降了1.55 個百分點，為20.76%；結算凈利率下降了0.60個百分點，為11.41%。

    這是萬科連續第四年利潤率下滑，2011~2013年，其房地產業務的結算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%，結算凈利率為15.01%、13.08%、12.01%。

    萬科董事會秘書譚華杰表示，去年利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續提高，以及2014年市場調整期部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。

    2014年萬科全面攤薄的凈資產收益率為17.86%，雖然較2012-2013年的高點有所下降，但仍保持在較高水平。

    “為推動戰略轉型，公司過去一年加大了各類創新業務的嘗試。”譚華杰指出，“這些嘗試增加了投入，雖然短期內難以體現在收益率上，但長期來看，將為公司發展提供更大空間。”

    銷售方面，萬科去年雖然實現了較快增長，卻被綠地集團超越，失去房企“老大”寶座。2014年，萬科實現銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，并實現銷售回款2090億元。

    由于結算滯后于銷售，2014年萬科實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。

    但同樣因為銷售增長快于結算，萬科已售出未結算資源規模創出新高。截至2014年底，萬科合并報表范圍內有1670.0萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1946.0億元，較2013年末分別增長16.2%和19.9%。

    首提未來十年版圖

    值得注意的是，此次年報中，萬科首次披露了未來十年的業務版圖構想：“三好住宅”+“城市配套服務商”。

    郁亮表示：“白銀時代，住宅開發依然是巨大而且可持續的產業，未來十年住宅仍是萬科最具優勢的業務。萬科將以‘好房子、好服務、好社區’為理念，不斷更新行業和消費者對優質居住體驗的定義和標準。”

    另一方面，在傳統的住宅業務以外，萬科計劃加大在度假物業、服務式公寓、新型商用中心、社區商業等消費體驗地產；創業產業園、物流地產等產業地產；以及物業服務、裝修與智能家居、建筑產業化等地產延伸業務方面的探索力度。

    “我們希望在十年后，新業務能取得和住宅并駕齊驅的地位。”郁亮說。

    一系列變化已經發生。從前海企業公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產、家裝業務，以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”……一個個看似獨立的項目背后，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現。

    與此同時，萬科的事業合伙人制度也在深入推進。

    截至2015年1月27日，盈安合伙共持有萬科A股股份4.94億股，占總股本的4.48%。

    “從跟投的實施情況來看，員工認購踴躍。截至2015年3月25日，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產編制人員的68%。”譚華杰透露，“從跟投實施情況來看，員工在加快項目周轉、節約成本、促進銷售等多方面越來越體現出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經營業績起到了積極的作用。”

    謹慎拿地，備戰新業務

    2014年，萬科累計新增加41個項目，按權益計算的占地面積約206萬平方米，對應的規劃建筑面積約591萬平方米。截至2014年底，萬科規劃中項目權益建筑面積合計約3,801萬平方米，此外還參與了7個城市更新改造類項目，根據當前規劃條件，按萬科權益計算的規劃建筑面積約295萬平方米。

    和2013年相比，2014年萬科的拿地規模有所減少。

    譚華杰表示，之所以如此，是因為土地市場好的機會并不多。“過去一年各地房價普遍回調，但地價還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個主要城市，2014年下半年，住宅（含商住）土地供應、成交面積同比分別下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。”

    “進入白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，市場波動加大，土地拿的多并不一定是財富。”譚華杰表示，“以萬科目前的項目資源，足以支持未來兩到三年的發展需求，公司完全可以根據自身開發需求適度合理補充項目資源，沒有必要急于以高價拿地。”

    受益于積極銷售和謹慎投資，萬科的財務狀況更顯優勢。

    2014年，萬科實現經營性現金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較年初大幅增長41.36%，遠遠超過短期借款和一年內到期的有息負債228.3億元。凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）僅為5.4%，為2006年以來最低水平。

    “目前公司的資金狀況處于多年來最佳水平，”譚華杰表示，“這一方面為未來進行項目發展和新業務創新提供了有力支持。”