過去很多年的地方兩會(huì)中，有關(guān)樓市調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)過快上漲一直都是與會(huì)代表委員、官員熱議的重要話題之一。但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》注意到，樓市調(diào)控討論已經(jīng)淡出今年地方兩會(huì)。

    樓市去行政化

    從1月上旬河北省兩會(huì)率先召開，到最后三個(gè)省份即廣東、海南、吉林省兩會(huì)近日開幕，2015年中國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)的政府工作報(bào)告先后出爐。過去幾年各地政府工作報(bào)告的高頻詞匯如“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購”、“限價(jià)”等今年已經(jīng)不再成為熱詞，多地甚至未在政府工作報(bào)告中提及樓市。

    例如北京市2014年的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而今年北京只字未提樓市調(diào)控，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容只有今年保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)以及治理群租房。

    而在近期召開的廣東兩會(huì)中，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，無論是官員還是代表委員，都鮮少提及房?jī)r(jià)、樓市調(diào)控等話題。而過去很多年，有關(guān)房?jī)r(jià)的話題一直是廣東兩會(huì)上的熱門話題之一。

    廣東省人大代表、時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)岑釗雄告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，這說明政府對(duì)樓市的調(diào)控越來越去行政化，由行政主導(dǎo)重新走向市場(chǎng)主導(dǎo)。“原來政府對(duì)樓市的行政管制并不一定代表市場(chǎng)發(fā)展的方向。”

    自2010年以來，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。至去年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購。

    在限購?fù)帘劳呓庵螅績(jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)明顯反彈，反而繼續(xù)震蕩下行。

    2013年底，廣州市民張明在廣州天河南二路停車場(chǎng)看到有地產(chǎn)商打出的廣告標(biāo)語：“今年不買房，一年又白忙”后，2014年3月，他在廣州大石地鐵口某二手樓盤購入了一套小兩房，單價(jià)為2萬/平方米，現(xiàn)如今該樓盤單價(jià)已下降到1.8萬左右。“這真是‘今年買了房，一年又白忙’了。”張明說。

    “之前無論怎么限購，房?jī)r(jià)還是不停上漲，但2014年那么多城市努力救市，房?jī)r(jià)也沒有上漲，這說明市場(chǎng)本身有一個(gè)自我糾正的過程，我們應(yīng)該按照市場(chǎng)的需求做一些配置，政府應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的真正情況來做調(diào)節(jié)。”岑釗雄說。

    業(yè)內(nèi)：今年難反彈

    為何沒人關(guān)心樓市了?在廣東省人大代表、海印股份(000861.SZ)董事長(zhǎng)邵建明看來，樓市的“冷遇”根本原因在于供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，樓市的需求高峰已過。“該買房子的都已經(jīng)買了。未來都是獨(dú)生子女，很多人家里有幾套房子。因此現(xiàn)在三四線城市供大于求已經(jīng)很明顯，未來一二線城市也會(huì)逐漸飽和。”

    他預(yù)計(jì)，2015年樓市仍會(huì)維持2014年的調(diào)整走勢(shì)，而且調(diào)整的深度更大。“成交量很可能繼續(xù)萎縮，在成交量萎縮的情況下，價(jià)格也上不去。”

    邵建明告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，原來樓市的火爆主要在于房子的投資功能和增值功能，但到現(xiàn)在樓市已經(jīng)明顯進(jìn)入供大于求的階段。未來除了個(gè)別核心城市，大部分城市的樓市已失去投資價(jià)值。

    廣東省人大代表、深圳萬澤股份(000534.SZ)董事長(zhǎng)林偉光對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在現(xiàn)在整體經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，樓市也必然隨之進(jìn)入新常態(tài)，“過去需求的擴(kuò)張?zhí)貏e快，現(xiàn)在這種需求不但沒有擴(kuò)張，而且還在萎縮，過去房地產(chǎn)行業(yè)只要能拿到地就能賺錢，現(xiàn)在這種時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。”

    他認(rèn)為，2015年樓市仍會(huì)繼續(xù)調(diào)整，不同的城市也出現(xiàn)明顯分化，“有些城市人口還在增加，需求就會(huì)增加，有些地方人口還在流出，那怎么還會(huì)有人買房子?”而即便是一線城市內(nèi)部也不一樣，比如像廣州雖然是一線城市，但由于該市供應(yīng)量比較大，即便放開限購，也不會(huì)有明顯反彈。

    岑釗雄分析說，在政府降息降準(zhǔn)后，資金面寬松很多，無論是企業(yè)的融資成本還是消費(fèi)者的利息成本都在降低，這對(duì)樓市的發(fā)展都有比較好的作用。進(jìn)入2015年，樓市仍會(huì)以平穩(wěn)為主，部分核心城市可能會(huì)有輕微的反彈。當(dāng)然，不同區(qū)域之間、不同城市之間仍會(huì)繼續(xù)分化。

    “以前只要有一塊地，就能賺錢，現(xiàn)在這種粗放模式已經(jīng)不行了。”岑釗雄說，樓市經(jīng)過那么多年的高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在慢慢進(jìn)入到一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段也是好事。“原來漲跌太快，房企最重要的生產(chǎn)資料——土地的價(jià)格波動(dòng)也很大，這對(duì)企業(yè)來說是不可控的，影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，地價(jià)如果能更穩(wěn)定一點(diǎn)就更好。”

    他表示，在行業(yè)走向成熟、樓市進(jìn)入新常態(tài)后，開發(fā)企業(yè)必須在精細(xì)化管理、對(duì)客戶的服務(wù)等方面下功夫。比如過去是開發(fā)商造什么就賣什么，但未來必須更加細(xì)分，滿足更多個(gè)性化的需求。