受貨幣政策收緊、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、戶籍制度改革等因素的影響，中國房價與M2過去二十幾年的“親密”關(guān)系正在瓦解，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到去泡沫化的過程中。

    近年來，中國M2與GDP的高比值讓貨幣超發(fā)的爭論此起彼伏，M2增長率與房價漲幅之間的高度相關(guān)性，則讓人們將目光聚焦在房地產(chǎn)身上。那些消失的貨幣有多少進入房地產(chǎn)市場，見仁見智，但曾經(jīng)高度相關(guān)的房價和M2會不會逐漸“脫鉤”，已經(jīng)引發(fā)大量的思考。

    2013年，中國廣義貨幣供給(M2)為110.6萬億元，M2與GDP之比為1.95。而美國去年的M2約為65萬億元人民幣，M2與GDP的比率是0.65，這個數(shù)字僅為中國的三分之一。

    那么，中國超發(fā)的貨幣去哪兒了？對此，長江商學(xué)院副院長、金融學(xué)教授陳龍在接受記者采訪時表示，梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，房價的漲幅與M2增長率的相關(guān)性高達71%。

    無獨有偶，上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，從2006年至今的8年里，上海的房價以每年14%的速度上漲，而這8年中國M2的年均增速為18%，上海房價增速占中國M2增速的比例為78%。

    然而，多位受訪人士也表示，受貨幣政策收緊、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、戶籍制度改革等因素的影響，中國房價與M2過去二十幾年的“親密”關(guān)系正在瓦解，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到去泡沫化的過程中。

    錢去哪兒了？

    陳龍表示，縱觀美國1962年~2013年的數(shù)據(jù)，美聯(lián)儲貨幣政策的第一個規(guī)律是貨幣發(fā)行、經(jīng)濟增長和通貨膨脹的整體一致性。CPI漲幅和房價漲幅基本合拍，這兩項加上實際GDP的增長又和名義GDP的增長基本一致。

    他認為，從貨幣供應(yīng)的角度來看，“錢去哪兒了”一目了然：M2每年增長7%，其中3.2%的增發(fā)是為了支持實際GDP的增長，并不會引發(fā)通脹；剩余的增發(fā)則體現(xiàn)在CPI和房價漲幅中。

    “那么，梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，過去24年里，中國的實際GDP平均漲幅為9.9%，CPI平均漲幅為4.6%，房價(全國房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積)平均漲幅為10.7%，M2平均漲幅為21.0%，這體現(xiàn)出貨幣發(fā)行、經(jīng)濟增長和通貨膨脹的整體不一致性。”陳龍表示。

    在他看來，值得注意的是，實際GDP的增長率加上房價的增長率為20.6%，與廣義貨幣供給的增長率基本相符，不等式變成了等式。房價的漲幅與M2增長率的相關(guān)性高達71%；這說明房價上漲的最大驅(qū)動力并不是剛需，而是貨幣。

    房價與M2漲幅的這種高度相關(guān)性在現(xiàn)實中也得以印證。

    根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，樣本為2006年上海最貴的50個樓盤(3、4、5、6月這4個月間的成交記錄)，這些樓盤2014年價格/2006年價格平均值為2.81、中位值為2.79。

    以此測算，從2006年至今的8年里，上海的房價以每年14%的速度上漲。而與之對應(yīng)的是，在過去8年里，M2的年均增速為18%。上海房價增速占中國M2增速的比例為78%，兩者具有高度的相關(guān)性。

    那么，這是否意味著過去幾十年，中國的錢都進入了房地產(chǎn)市場？

    中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征認為，從過去的數(shù)據(jù)來看，M2的增長與房價的漲幅呈現(xiàn)高度的相關(guān)性，從邏輯上講并不難理解，因為貨幣供應(yīng)增加一定會引起資產(chǎn)價格上漲，但M2也并非推高房價的決定性因素。

   “為什么M2的增長與房價的漲幅在中國會表現(xiàn)出高度的相關(guān)性而在國外沒有，比較直接的原因是中國投資渠道過窄，例如，如果國內(nèi)投資渠道多元化，這種相關(guān)性可能就削弱了。”曹遠征表示。

    房價會跌么？

   “我們要考慮很多變量。”曹遠征認為，盡管從過往的數(shù)據(jù)來看，房價的上漲與M2的增加有高度的相關(guān)性，但未來卻不一定。事實上，從各種趨勢來看，兩者的關(guān)系正在日益疏遠。

    一位國有大行風(fēng)險管理部人士也對記者表示，從過往的數(shù)據(jù)來看，當前M2的確是影響房價的重要變量，但可以預(yù)見的是，這種相關(guān)性正在被打破，很多變量在干擾兩者的相關(guān)性。

   “包括財政政策(如房地產(chǎn)稅)、匯率政策(人民幣升值還是貶值，導(dǎo)致資金外流還是內(nèi)流)、銀行信貸政策(個貸上浮利率還是下調(diào)利率，行業(yè)管控規(guī)模)、行政政策(是否限貸限購)等。”他舉例稱。

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