大型房企不斷降價銷售以回籠資金的同時，圍繞困境項目與企業的并購潮也悄然啟幕。

    “最近兩三個月，我們明顯感覺市場上拋售出來的二手項目越來越多。”旭輝集團(00884.HK)相關負責人對記者表示，“這些項目的賣方，多是資金鏈緊張或是看空后市的小開發商。”

    標準普爾日前發布的報告認為，艱難的經營環境將進一步令房地產商兩極分化，小型開發商的融資狀況將最為艱難。

    緊繃的資金鏈

    位于福州長樂的泰禾紅譽樓盤日前傳出單套降價30萬～40萬元的消息，相當于每平方米至少降價兩三千元。這也引起了數百名老業主的抗議。

    業主陳先生告訴記者，去年他買的時候是每平方米1.3萬元，現在降到每平方米只有一萬元。

    該樓盤一位銷售人員告訴記者，這只是此前針對內部員工所作的一個促銷活動，數量也只有幾套，現在這個活動已經沒有了。

    “我們發現賣掉的房子并不是賣給員工，而是和員工沒有任何親屬關系的人員。”陳先生說，老業主們大概抗議了九天，但泰禾紅譽的負責人一直不肯露面。總部市場辦會同當地物價局、住建局進行協調，承諾擇日給出答復。

    這也是目前樓市下行的情況下，開發商資金鏈趨緊、抓緊出貨的一個縮影。

    中原地產研究部對23 家A 股上市的大型房企財務指標進行分析發現，今年一季度房企資金鏈確實呈現緊繃之勢，23家房企的平均資產負債率達到77%的歷史最高水平。

    旭輝集團相關負責人對記者透露，即使在房價最為堅挺的上海，也有不少中小開發商陷入困境。

    上周末，30多名業主擠在上海嘉定區一間擁擠的小會議室里。他們的談判對象，是某房產項目的開發商。

    該開發商旗下一個體量超過20萬平方米的項目已經停工，延期交房超過半年，并有多家銀行“深套其中”。

    “我們公司的資金鏈已經斷裂，現在正在通過各種途徑籌集資金，以求渡過難關。”開發商方面的代表對業主們表示，“公司正在和一家央企談并購事宜，但一切都還不確定，希望業主們能夠理解。”

    類似的案例正不斷出現。3月份，寧波奉化當地最大房企資金鏈斷裂；5月初，百強開發商光耀地產陷入破產危機……

    一位不愿透露姓名的開發商告訴記者，自從光耀地產被傳出破產后，光耀總部每天都“門庭若市”：一撥人是去討債的；一撥人是去談并購的。

    光耀集團董事長郭耀名對媒體稱，資金缺口3億至5億元，只要這筆錢，光耀就能緩過來。只要能讓項目全面復工，愿意接受收購。

    上述不愿透露姓名的開發商亦給記者舉例稱，去年年底，他的一個開發商朋友與一家商業銀行談好開發貸，但今年年初該銀行單方面停止放貸。“現在這家房企已經非常困難”。

    大房企“囤錢抄底”

    面對樓市下行，對于大型房企來說，降價回籠資金、減少拿地，成為普遍選擇。

    而陷入流動性漩渦的中小開發商，則通過甩賣項目而“斷臂求生”。與此同時，部分手握現金的大開發商伺機而動，尋求并購機會。

    蘭德咨詢總裁宋延慶就在為市場上出現的一些并購機會牽線搭橋。他曾透露：“有兩家地產主業央企今年下半年將開始戰略并購，正在委托我們找有意向的中小房企。”

    “我們現在頻繁地與一些資金鏈緊張的中小開發商接觸，但真正出手收購的案例還不多。”一家大型開發商的內部人士告訴記者，“我們認為樓市還有進一步下行的空間。目前公司的原則是，盡快去化庫存、囤現金，準備抄底。”

    旭輝集團相關負責人亦對記者稱，負責土地拓展條線的同事對于一級土地市場的關注已經不那么強烈了，他們的重心正放到二手項目的收購上。

    “現在一級土地市場雖然成交遇冷，但是土地價格還是沒有實質性下降。但二手土地和項目的轉讓信息已經越來越多，且這類項目的價格肯定是打折扣的。”上述負責人稱。

    標準普爾發布的報告稱，2014年房地產商的融資成本將上升，銀行和債券市場融資渠道也將收緊。銀行和債券發行融資渠道將限于大型開發商和更具市場知名度的企業。小型開發商無法通過這些渠道籌集資金，將成為一個劣勢。

    并購大年將至

    “今年將是房地產行業的并購大年，一定會有很多項目和土地進入二手流通市場。我們正在捕捉機會，當機會集中出現時，我們會大量補充土地。”一位大型房企相關負責人表示，“我們內部預計，今年年底到明年年初，將會是市場的底部。”

    同策咨詢研究總監張宏偉認為，有三類房企正處于危險之中。第一類是產品類型偏高端、周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類是前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；第三類是資信不太好貸款受限的中小企業。

    張宏偉表示，上述三類企業，短期內如果遭遇現金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業或出現債務違約風險，成為下一個即將倒閉破產或被收購的房企。

    清科研究中心發布的報告顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產依然遙遙領先其他行業，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%。未來房地產行業將面臨整合洗牌，行業競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區域拓展、人才、產品設計等多方面全面開展。