定向降準對房地產有何影響？

　　房地產市場下行給經濟帶來壓力，房地產企業資金鏈的緊張也引起監管層的關注。

　　中國指數研究院最新的報告稱，五月房價下跌城市個數明顯增加，北京上海等十大城市中八個城市環比下跌；在廣州，號稱全國“地王”的番禺超級大盤亞運城項目降幅超過三成；北京二手房成交持續低迷，五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

　　國際貨幣基金組織（IMF）近期直言不諱的聲稱“中國房價正在下跌”，將其對明年中國經濟增長的預測從7.3%下調至7%或更低，并對中國房地產市場放緩和信貸累積感到擔憂。但其同時也表示，對中國房地產行業長期前景仍然看好。

　　更有悲觀者如渣打銀行大中華區研究主管王志浩認為，10-20個城市會出現如溫州或鄂爾多斯房價跌50%以上的硬著陸情況，同時對于地方經濟產生較大影響。但業內人士對此觀點認同度不高，大多認為下跌20%左右便可激活成交量。

　　不過，房地產下跌20%也將對三四線城市的中小開發商的資金鏈構成足夠壓力。而在整個經濟體系體系中，企業之間千絲萬縷的資金關系決定了風險節點具有傳導的特性。俗話說，一根稻草壓垮一頭駱駝，就是這個道理。

　　根據管理層的最新表態，銀監會將重點關注房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況，關注房地產開發商的資金鏈斷裂給金融帶來的風險。

　　據分析，此次央行0.5個百分點的定向降準可覆蓋2/3的城商行、80%的非縣域農商行和90%的非縣域農合行，此外受惠的還有財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司等。據中金公司估計，此次釋放的資金約在700-800億元左右。

　　此次降準雖然從整體上來看流動性釋放并不大，但是，地方性的城商行和金融公司可貸資金增多，對當地的房地產市場的資金鏈將起到一定的緩解的作用。

　　瑞銀特約首席經濟學家汪濤近日也撰文稱，雖然基于房地產市場供求關系變化、投資性需求消退的理由，中國的房地產建設量可能會有較大幅度的調整，房地產長期繁榮的時代可能已經結束。不過，由于居民家庭借債較少，政府也有能力和意愿應對房地產下行等因素，房地產也不會發生全面崩盤。

　　信托風控手段可緩沖風險

　　從信托公司本身的風控層面來講，對房地產信托的風控要求較高，對房地產企業資質、排名、自有資金大多有較高要求，融資主體多集中于一二線城市和大中型房地產商。而大型房地產 商相較于中小房地產商抗風險能力強很多，且一二線城市由于聚集了房屋需求，房價下跌的深度和時間都將小于三四線城市。

　　就風險緩沖而言，信托公司通常采用土地抵押的增信方式，抵押率常低于50%，信托公司本身資本金也可緩沖部分風險。雖然土地抵押高估的問題經常被媒體詬病，但這確實起到了兌付兜底的作用。據報道，光耀地產風波后，信托公司又相繼提高了風控要求。

　　根據2013年至今有關信托兌付危機的公開報道來看，雖然市場一直對信托公司打破剛性兌付“寄予厚望”，但信托公司仍可依靠其風控手段，使得兌付危機得到一定化解。在未來，剛性兌付一定會有序打破，在釋放個別風險的同時，也減少了積累的系統性風險。

　　影子銀行監管并未放松

　　據社科院數據上月最新發布的數據，包括房地產信托在內的銀子銀行規模約27億元，占銀行業全部資產的比重約19%，這比瑞銀在今年早些時候曾預計的30~40億元規模要小。

　　而根據中國信托協會公布的數據，截至今年一季度末，房地產信托余額為1.1萬億，約占整個信托規模的10%。雖然絕對數不大，但是作為信托行業主要業務，且房地產與經濟發展和人民生活息息相關，使得其具有高度的關注度。

[1] [2] 下一頁