在樓市尚未出現(xiàn)大跌之前，多個(gè)城市的救市傳聞卻紛至沓來(lái)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調(diào)整的城市已有6個(gè)。

    今年前4個(gè)月的銷售不暢，讓樓市壓力陡然嚴(yán)峻起來(lái)。雖然2013年量?jī)r(jià)齊升，但供應(yīng)量也是前所未有的龐大。去年賣出的土地，如今正在變成打濕的棉被，壓在開(kāi)發(fā)商身上。

    同吃一碗飯，地方政府可謂感同身受。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，庫(kù)存壓力下，部分地方政府的救市心態(tài)蠢蠢欲動(dòng)。此前少數(shù)城市小幅度的限購(gòu)松綁，沒(méi)有招致中央的打壓，這給其他高庫(kù)存城市增加了救市的動(dòng)力。

    樓市庫(kù)存創(chuàng)5年新高

    上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)下2010年以來(lái)近5年的歷史新高。4月份購(gòu)房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空。

    值得注意的是，35個(gè)城市中，有28個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。這三個(gè)城市4月份的新增供應(yīng)比成交更為強(qiáng)勁，導(dǎo)致庫(kù)存上升的態(tài)勢(shì)也較明顯。

    庫(kù)存增長(zhǎng)，并非僅限于業(yè)內(nèi)理解的三四線城市，還包括一些一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3032萬(wàn)平方米、18063萬(wàn)平方米和3796萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)4.6%、2.4%和2.4%，同比分別增長(zhǎng)12.4%、19.2%和27.6%。

    一線城市庫(kù)存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢(shì)。這主要是因?yàn)椋啾榷€城市，一線城市房企的推盤(pán)節(jié)奏更快，但這些城市的購(gòu)房者觀望情緒正在迅速蔓延，致使成交清淡。

    中原地產(chǎn)監(jiān)控稱，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房企開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量以及銷售情況仍處于較低水平，上周（5月第2周）的推售套數(shù)、認(rèn)購(gòu)套數(shù)分別較2013年周均水平回落19%和38%，認(rèn)購(gòu)率亦比2013年周均水平低13個(gè)百分點(diǎn)。

    分城市來(lái)看，除無(wú)錫上周（5月第2周）無(wú)開(kāi)盤(pán)，惠州、南京、蘇州、武漢、廣州、福州、寧波的開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率均超過(guò)50%，屬于銷售情況相對(duì)較好的城市；有13個(gè)城市的認(rèn)購(gòu)率不足50%，海口、中山、常州和重慶的認(rèn)購(gòu)率甚至低于25%。

    不少房企已經(jīng)意識(shí)到市場(chǎng)的嚴(yán)峻性。龍湖集團(tuán)近期表示，龍湖將進(jìn)一步深化“去存貨”策略，達(dá)到公司存貨量和毛利間的平衡。在市場(chǎng)遇到分化的情況下，通過(guò)靈活的銷售策略保證“有盈利的增長(zhǎng)”和“有回款的簽約”。

    地方試探性救市將擴(kuò)散

    目前，包括南寧、銅陵等城市已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控的微調(diào)政策。近日又有傳聞稱，天津也將松綁限購(gòu)，或?qū)⒎砰_(kāi)第三套房。

    5月13日，央行副行長(zhǎng)劉士余在主持召開(kāi)的一次會(huì)議上表示，要求國(guó)內(nèi)大型銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。這也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是央行力挺樓市的正面消息。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，全國(guó)預(yù)計(jì)將有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。這些城市的特點(diǎn)普遍是：庫(kù)存消化周期超過(guò)一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購(gòu)地銷售比過(guò)高的城市；一季度土地出讓金過(guò)低的城市；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區(qū)的城市。

    張大偉認(rèn)為，后續(xù)包括房?jī)r(jià)接近停滯的城市，都有可能出臺(tái)地方的救市政策，它們可能不會(huì)明顯放松限購(gòu)，但會(huì)通過(guò)其他方式進(jìn)行微調(diào)。

    樓市低迷對(duì)地方政府最大的影響是土地市場(chǎng)低迷。截至4月，中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，三四線城市土地交易累計(jì)流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)，二線城市亦增長(zhǎng)3%，而一線城市則自5%縮減至3%。土地溢價(jià)率方面，僅有二線城市溢價(jià)率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。

    由此可見(jiàn)，去年下半年土地市場(chǎng)的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各線城市土地均有所降溫，并已開(kāi)始產(chǎn)生分化。房企受銷售不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對(duì)一線城市地塊仍有一定渴求，但購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎及理性；二線及三四線城市，尤其是成交疲乏、庫(kù)存偏高、樓市降價(jià)預(yù)期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，流標(biāo)地塊增多。同時(shí)，政府亦在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際放緩?fù)频夭椒ァ?/P>

    中金房地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭認(rèn)為，房地產(chǎn)還會(huì)是經(jīng)濟(jì)的平衡器，地方調(diào)控政策“去行政化”，雙向調(diào)節(jié)的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，二季度內(nèi)將會(huì)有更大面的調(diào)控政策松動(dòng)。無(wú)論是監(jiān)管層從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產(chǎn)信貸面近期都存在正面改善的可能性，從而拉動(dòng)短期需求超預(yù)期。

    不過(guò)，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購(gòu)房需求，將對(duì)市場(chǎng)中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展起到至關(guān)重要的資金保障作用。但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，除非釋放大量新增額度，否則當(dāng)資金價(jià)格上漲后，就沒(méi)有意愿降低房貸利率。雖然2008年末對(duì)樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場(chǎng)大幅反彈，但預(yù)計(jì)本輪微調(diào)效果將不同于此前的市場(chǎng)反應(yīng)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰表示，現(xiàn)在還看不到全面放松調(diào)控的跡象。今年以來(lái)，真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的，就是持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)信貸政策。如果房地產(chǎn)信貸不松，地方政府的微調(diào)效果將極為有限。