在過去8年間，中國(guó)的城市普遍經(jīng)歷了迅速的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，從2003年至2009年間城市房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率達(dá)到12%，2009年在貨幣供給擴(kuò)張和通貨膨脹的推動(dòng)下更高達(dá)25%。一些中心城市的房?jī)r(jià)在過去8年間增加了3～5倍。房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)伴隨著住宅銷售數(shù)量的迅速增長(zhǎng)，住宅銷售面積從2002年的2.37億平方米上升到2010年的9.31億平方米，增加了3倍。

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)大幅上漲，已成為危害中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的嚴(yán)重問題。它直接導(dǎo)致了嚴(yán)重的消費(fèi)抑制，并造成了投資收益率的極大扭曲。面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的勢(shì)頭，自2004年后，政府曾多次出臺(tái)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，旨在抑制房?jī)r(jià)過快上升的勢(shì)頭，但每次都是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。

　　高增長(zhǎng)低利率產(chǎn)生套利機(jī)會(huì)

　　為什么中國(guó)城市的住房?jī)r(jià)格會(huì)發(fā)生如此大規(guī)模的持續(xù)上升呢？為什么政府的房地產(chǎn)調(diào)控迄今都是無效的呢？對(duì)此，一個(gè)基本解釋是：經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)與低利率二者的結(jié)合構(gòu)成中國(guó)持續(xù)房?jī)r(jià)泡沫的主要原因，政府多次引入的房?jī)r(jià)調(diào)控措施之所以無效，是因?yàn)檫@些調(diào)控措施未能從根本上消除由高增長(zhǎng)與低利率二者的結(jié)合產(chǎn)生的在房地產(chǎn)上投資的套利機(jī)會(huì)。

　　在市場(chǎng)交易費(fèi)用可忽略的情況下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率便是對(duì)住房投資的回報(bào)率。經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，在這種情況下，如果名義利率始終保持在一個(gè)低水平上，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與利率之間的差距便提供了一個(gè)套利的機(jī)會(huì)。

　　假定消費(fèi)者具有儲(chǔ)蓄與投資住房?jī)煞N選擇，那么，當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率持續(xù)顯著地超過儲(chǔ)蓄利率且消費(fèi)者預(yù)期這種情況將繼續(xù)下去時(shí)，消費(fèi)者理性的選擇便是投資房地產(chǎn)，因?yàn)楫?dāng)前購入住房在將來的某個(gè)時(shí)候再出售的回報(bào)超過銀行存款的回報(bào)率(名義利率)。于是對(duì)房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求便會(huì)迅速上升，這反過來又進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)上升。

　　這正是中國(guó)在過去8年間發(fā)生的情況。從2003年到2010年，名義人均GDP增長(zhǎng)率高達(dá)15%，名義利率則始終保持在2%~3%的狹窄范圍內(nèi)，與之對(duì)應(yīng)的是，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率年均達(dá)到12%。過度投資需求的一個(gè)標(biāo)志是大量的閑置住房，據(jù)估計(jì)，城市住房閑置率高達(dá)1/4。

　　保障房和限購治不了高房?jī)r(jià)

　　現(xiàn)在我們可以理解，為什么政府的房地產(chǎn)調(diào)控迄今都是無效的，這是因?yàn)檎啻我氲姆績(jī)r(jià)調(diào)控措施從本質(zhì)上說都沒有對(duì)套利機(jī)會(huì)本身產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性的影響，因此只是在短時(shí)間內(nèi)抑制了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，但對(duì)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力并未產(chǎn)生任何抵消作用。

　　這同樣適用于2011年上半年實(shí)施的保障房和限購政策。保障房主要針對(duì)的是低收入家庭，他們本來就不構(gòu)成買房人群的主體。因此，保障房的增加并不會(huì)對(duì)投資需求產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性的影響。相反，保障房的增加可能導(dǎo)致商品房土地供給的減少，推高商品房土地價(jià)格，從而間接地推高商品房房?jī)r(jià)。

　　限購固然能強(qiáng)制性地減少投資需求，但限購只能是一項(xiàng)短期政策，并且在實(shí)際執(zhí)行中會(huì)存在許多漏洞。此外，由于限購只是在一些中心城市實(shí)行，它會(huì)導(dǎo)致投資需求轉(zhuǎn)移到這些中心城市的周邊地區(qū)，從而推高這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。限購作為一種對(duì)經(jīng)濟(jì)自由選擇的限制，會(huì)帶來通常的無謂成本損失(deadweight loss cost)，即使作為一項(xiàng)嚴(yán)格的短期措施，也存在更好的替代，那就是大幅減少房貸和大幅提高房貸利率。

　　在經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)高增長(zhǎng)這一大前提下，我們究竟怎樣才能從源頭上徹底解決房?jī)r(jià)持續(xù)過度增長(zhǎng)這一困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)與民生的嚴(yán)重問題呢？

　　致力于消除套利動(dòng)機(jī)，我們可以有兩種解決方案，共同前提是住房以滿足民生為基本目標(biāo)而不是用作刺激增長(zhǎng)或滿足地方財(cái)政需要的手段。第一種方案是一個(gè)直接的方案，即通過提高利率直接消除套利的機(jī)會(huì)；第二個(gè)方案是一個(gè)間接的方案，即利用對(duì)房屋銷售征收的房產(chǎn)增值稅(差價(jià)稅)抑制短期投機(jī)需求，利用對(duì)住房存量征收的房產(chǎn)稅抑制過度的中長(zhǎng)期投資需求。在完善的利率機(jī)制尚未建立之前，稅收方案可以作為一個(gè)過渡的方案，在利率過渡到市場(chǎng)化之后，則可在稅收調(diào)節(jié)與利率調(diào)節(jié)結(jié)合的基礎(chǔ)上逐漸建立起一個(gè)常態(tài)的依靠市場(chǎng)自穩(wěn)定機(jī)制的完善的房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)體制。