在5月5日推出三宗土地出讓之前，北京已有68天沒有經營性土地供應。過去兩年，北京的商品住宅用地供應計劃完成率均不到64%。一面是巨大的供應缺口，一面是涌動的市場需求，在“地王”的刺激下，分析人士認為，恐慌情緒已經開始醞釀。

    時隔兩個月后，北京樓市再度因三宗“地王”的出現而陷入不安。

    5月5日下午，北京市昌平區南邵鎮、大興區黃村鎮共有三宗地塊出讓，經過近3個小時的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬/平方米、3.57萬/平方米的單價，均刷新區域新高，并全部“面粉貴過面包”。

    這也給北京房地產市場帶來不小的刺激。開發商在驚呼“天價”的同時，也暗自慶幸，區域內的其它項目將迎來“解套”良機。購房者則變得恐慌，因為不斷攀高的地價，也被視作房價新一輪上漲的信號。

    在此之前，北京已有68天沒有經營性土地供應。過去兩年，北京的商品住宅用地供應計劃完成率均不到64%。一面是巨大的供應缺口，一面是涌動的市場需求，在“地王”的刺激下，分析人士認為，恐慌情緒已經開始醞釀。

巨大的缺口

    即便在寸土寸金的北京，一天之內出現3宗“地王”的情況也不多見。2010年3月15日，北京的“地王”紀錄曾在一天內三度被刷新，但40天之后，調控樓市的“新國十條”便出臺，“一天三地王”被認為是招致樓市調控的重要導火索。

    今年5月5日出現的三宗新“地王”，單價創下區域新高，含金量雖不及上述情況，但其背后的動因同樣不可忽視。

    北京前一次有經營性用地交易還是在今年2月26日。據北京市國土局統計，今年第一季度，北京僅成交經營性用地8宗，建筑規模約107萬平方米，除去保障房和自住型商品房，純商品房建筑規模僅90.5萬平方米，比去年同期幾乎腰斬。

    若拉長時間軸來看，北京的土地出讓情況同樣堪憂。根據亞豪機構統計，2013年北京房地產用地完成了供應計劃的156%，是近5年來唯一超額完成計劃的年份。2011年和2012年，計劃完成率分別為77.21%和60.89%；2014年和2015年，完成率為63.62%和60.57%。

    隨著去年以來房地產銷售升溫，庫存也在不斷減少。根據北京市住建委的數據，截至5月5日，北京商品住宅庫存（期房+現房）為68414套。按近6個月的月均成交量計算，去化周期僅8.6個月，已經處于8-10個月合理庫存的下限。

    土地供應也出現結構性缺口。根據中原地產統計，2015年北京共成交46宗居住類用地，有25宗地塊的純商品房用地單價超過3萬元。在這其中，單價在3萬-4萬元的有12宗，4萬-5萬元的有4宗，5萬元以上有9宗。

    按照行業慣例，當土地單價超過3萬元時，產品需要做成高端住宅才可獲得合適的利潤。也就是說，去年北京供應的土地中，有近半數將以豪宅形式呈現。再算上配建的大量保障性住房，北京中小戶型商品房面臨嚴重缺口。

    這也不難理解，在5月5日出讓的昌平區兩宗地塊中，出現這樣的規定：“除建設保障性住房外的剩余居住規模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，即“70/90政策”。

“解套”難題

    在上述“地王”出爐的當晚，就有北京開發商指出：“接盤俠”來了。因為按照業界估算，這三宗地塊的價格“超出預期”。

    以昌平南邵為例，目前在售洋房類產品的最高售價在3萬左右，明顯低于兩宗“地王”的成本價。大興黃村的土地價格，同樣高過同區域的大部分在售項目。這種“面粉貴過面包”現象自去年下半年以來，已屢見不鮮。

    中原地產首席分析師張大偉認為，按照這三宗土地的成本計算，未來房價成本將超過6萬元/平方米。

    從歷史上看，北京此前的多數“地王”項目都隨著時間的流逝而實現“解套”。但就這三個項目而言，難題似乎并不容易解決。

    如上所述，土地單價超過3萬元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超過90平方米”的戶型，顯然是剛需和改善型住房的需要。被設限的兩個昌平區地塊將面臨極為尷尬的局面。

    張大偉測算，按照要求，昌平的兩宗地塊將合計建設89327平方米的小戶型房源，按照戶均面積80平方米計算，可以供應1100套小戶型產品。但按照上述測算的價格，這部分小戶型未來售價預期都將在600萬以上。顯然超出了剛需的能力范圍。

   北京某房地產開發企業相關負責人向21世紀經濟報道記者指出，此前房企應對“70/90政策”的手段可能重出江湖。

   具體而言，開發商可能將相鄰的房屋“打包出售”，或采取“買一贈一”、“買一贈二”的方式。購房者可自行或委托開發商打通隔離墻，并將其改造成為大戶型房間。

    此外，開發商還可能將這類項目切割成單套面積30平方米甚至更小的“超小戶型”，從而降低總價，以期“薄利多銷”。

    在“70/90政策”出臺伊始的2006年，前一種方式曾大行其道。如今，這種政策仍然不受歡迎。上述不愿具名的房企人士向21世紀經濟報道記者表示，北京樓市的供需結構已經走向扭曲，這無助于調整市場。他還認為，只要供不應求的基本面不變，這類項目“肯定有辦法解套”。

“買漲心態”再起

    在“地王”刺激下，市場主體的心態確已發生微妙變化。

   按照慣例，“地王”出現后，周邊的二手房業主往往會進行提價。21世紀經濟報道記者詢問上述兩地的中介機構獲知，截至當周周末，這兩個區域的二手房尚未出現明顯漲價，但業主的態度轉變為“先不著急出手”。

    上述房企人士也表示，“地王”周邊的新房項目，也可能會推遲開盤，從而以更高的價格賣出。他表示，由于土地等成本大幅提高，房地產企業的整體利潤正在被攤薄。因此，開發商十分樂意抓住這一難得的機會來謀取利潤。且從以往的經驗來看，這種做法早有先例。

   購房者的心態也在變化。21世紀經濟報道記者從北京多家中介門店了解到，從春節前夕直到今年4月初，中介門店迎來了購房者咨詢和成交的高峰期，成交價格也在此間出現一定上漲。但由于此前的過度透支和“去杠桿化”帶來的心理影響，這種情況從4月中旬開始出現一定回調。

   但需求潛力仍然存在。鏈家地產褡褳坡門店的一位業務員向21世紀經濟報道記者表示，從其接受到的咨詢來看，購房者仍然具有購買意愿，只是對價格較敏感。

    有分析人士指出，購房者普遍具有“買漲心態”。“地王”的出現往往被視為房價上漲的信號，進而出現一定恐慌情緒。

    就上述“地王”所在的區域而言，當地的中介門店反映，截至當周末，其接受到購房者的詢問明顯有所增多，但尚未形成實際購買。

    上述房企人士表示，“地王”往往會刺激市場的恐慌情緒，使之加速入市。如果房地產企業和二手房業主選擇觀望的話，就會拉大短期內的供需缺口，醞釀新一輪上漲。目前看來，這種情況很有可能出現。

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