“欲使其滅亡，必先使其瘋狂。”隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)瘋熱，暗含的“崩盤”結(jié)局亦隱現(xiàn)出來(lái)，你還要買房嗎？

　　據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1~4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，當(dāng)期全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1~3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月上漲，較去年全年增速的1%，大幅回升6.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)回升甚至成為4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)全面回落中少有的亮點(diǎn)。

　　同時(shí)，繼去年底今年初一線城市房?jī)r(jià)上漲之后，近幾個(gè)月二三線城市房?jī)r(jià)開始抬頭并加速上漲，其中4月份環(huán)比漲幅較高者惠州、昆山，漲幅在6%以上；中山、廈門、蘇州漲幅超5%，廊坊、珠海、東莞則達(dá)4%以上。這些城市除了蘇州、廈門為二線城市外，其他均為京滬深周邊地區(qū)。

　　仲量聯(lián)行調(diào)查發(fā)現(xiàn),近幾年,一些二線城市低端制造業(yè)外遷,大量產(chǎn)業(yè)資本出于保值增值的目的涌入樓市,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富避風(fēng)港。“實(shí)體產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)上漲之間的反差特別大。”

　　與房?jī)r(jià)上漲相伴隨的是土地成交量倍增。近期，一二線城市地價(jià)飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。

　　3月25日“滬九條”出臺(tái)后的上海首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，一口氣拍出三個(gè)區(qū)域“地王”。這場(chǎng)拍賣會(huì)總成交金額近80億元、溢價(jià)率均超過(guò)100%。其中，上海遠(yuǎn)郊的泗涇拍出“雙子地王”，每平方米近4萬(wàn)元的樓面價(jià)，幾乎是半年前該區(qū)域地價(jià)的2倍。

　　不過(guò)，二線城市土地市場(chǎng)熱度很快超過(guò)一線城市。上海首場(chǎng)土地拍賣會(huì)結(jié)束后僅2天，南京就刷新該市總價(jià)和單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　南京新科單價(jià)“地王”以高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)超過(guò)上海商品房成交均價(jià)。而5年前，該區(qū)域樓面價(jià)僅4752元/平方米，也就是說(shuō)，地價(jià)5年大漲8.5倍，增幅甚至超過(guò)一線城市。

　　據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，與以往高總價(jià)的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國(guó)土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金出現(xiàn)溢出效應(yīng)，開發(fā)商開始爭(zhēng)先布局熱點(diǎn)二線城市。

　　評(píng)論人士王安認(rèn)為，不要用市場(chǎng)、產(chǎn)品、供求等經(jīng)濟(jì)邏輯來(lái)思考，大家都在賭，賭房地產(chǎn)的明天。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn)，地價(jià)甚至超過(guò)周圍在售房?jī)r(jià)，這說(shuō)明二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在明顯增加。”

　　短期來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)的上漲有銷量支撐，但由于其中投機(jī)因素過(guò)多，如今中國(guó)人口增長(zhǎng)已步入拐點(diǎn)，一旦人口導(dǎo)入未能跟進(jìn)，房產(chǎn)開發(fā)又持續(xù)不斷，很容易造成新的庫(kù)存。

　　近日發(fā)布的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.13（2016）》認(rèn)為：“如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。”

　　其實(shí)，在去年年底，社科院的另一撥人寫的房地產(chǎn)報(bào)告更狠：“2016年第二季度后，（房?jī)r(jià)）有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能。”

　　現(xiàn)在來(lái)看，專家被打臉了。注意，社科院的邏輯是經(jīng)濟(jì)狀況的老套路，對(duì)現(xiàn)今很多事情卻解釋不清了。

　　房地產(chǎn)部門今年一季度產(chǎn)值同比增長(zhǎng)9.1%，增幅高于2015年的3.8%，以及當(dāng)季GDP增幅6.7%。房屋銷售和建設(shè)活動(dòng)強(qiáng)勁，可能幫助抵銷制造業(yè)疲軟帶來(lái)的拖累。

　　根據(jù)普遍預(yù)估，中國(guó)經(jīng)濟(jì)二季度將增長(zhǎng)6.5%，位于政府2016年增長(zhǎng)率目標(biāo)區(qū)間6.5-7%的低端這股房地產(chǎn)熱潮的投機(jī)本質(zhì)，有助于解釋為什么轉(zhuǎn)化為建設(shè)活動(dòng)的增長(zhǎng)不夠及時(shí)、有力。

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚表示，房地產(chǎn)在過(guò)去十多年狂飆突進(jìn)，是有客觀的必然性和需求的。“但很多人總是認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要永遠(yuǎn)依靠房地產(chǎn)，這種想法是非常危險(xiǎn)的。”

　　與此同時(shí)，一定意義上而言，房產(chǎn)從開發(fā)商賣給了投資者并不是真正的去庫(kù)存，只是將庫(kù)存轉(zhuǎn)移而已。正如《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表權(quán)威人士談話所指出，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”。

　　今年1-4月房屋庫(kù)存仍同比增長(zhǎng)了4.5%至4.5億平方米。4.5億，究竟有多恐怖？

　　按中國(guó)人均居住面積為35平方米，待售商品房面積可供1億多人口居住，需7年左右才能完全銷售干凈！這還只是待售的，另外還有些房產(chǎn)正在建設(shè)，尚未竣工的，綜合來(lái)計(jì)算，數(shù)據(jù)翻番只是保守估計(jì)。

　　可見房產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)一塌糊涂！房產(chǎn)庫(kù)存如此堆積下去，數(shù)據(jù)只能越來(lái)越恐怖，泡沫被戳破也是遲早的事。

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