在每一波樓市瘋漲的背后，開發商和投資客往往扮演著關鍵角色，合肥此次也不例外。二線城市的代表合肥房地產價格瘋狂上漲，原因究竟是什么？　
    調查發現，開發商的自我炒作及投資客的快速涌入都起到了哄抬房價的作用，另外就是合肥土地供應不足，以及與其中心城市的區域優勢有關。
    據合肥市房地產管理局局長汪菊喜介紹，房價瘋漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發展特點和地價上漲。宏觀政策，比如下調首套房首 付比例，降低契稅和營業稅等；合肥城市發展特點，比如被列為全國交通樞紐城市等；地價也帶動了房價上漲。若房價繼續上漲，未來不排除會出臺更嚴厲的調控措 施，如重啟限購限貸。　　

一、開發商與投資客哄抬房價
　　
    據了解，在此輪價格上漲過程中，合肥眾多開發商采取半夜開盤方式，制造出恐慌性的氛圍。“這種開發商制造出來的恐慌，在二三月份開盤的項目 占比很大，其中采取半夜開盤的樓盤就不下5家，有的開發商把開盤弄得跟開演唱會一樣，萬人搶幾百套房源，這種恐慌性的營銷在近段時間的合肥樓市較為常 見。”房地產業內人士張斌對記者說。
　　
    此外，捂盤惜售也是合肥開發商采用的手段。安徽建筑大學房地產研究所所長李國昌認為，最近一段時間合肥房價的快速增長，主要是一些開發商捂盤惜售造成的，特別是政務區等熱門區域，地塊有限，出現了供求緊張。
　　
    為了控制房價過快上漲，今年4月份合肥房管局等四部門出臺的《關于進一步保持我市房地產市場平穩健康發展意見》顯示，要加強住房價格監管，嚴格明碼標價備案管理，物價部門要加強商品房住房銷售明碼標價備案管理。　
　
    按照合肥的房價備案制度，每隔3個月，開發商須把擬上市樓盤的詳細售價報備給房管局和物價部門。報備后未來3個月內，房價上下波動的范圍不能超過備案價的5%至10%。若要更大幅度調整售價，需等到3個月后再行報備。　
　
    為了規避備案制度達到漲價目的，合肥部分開發商在進入2月份后，實施了捆綁銷售。汪菊喜表示，“如果開發商資金緊張，就想別的辦法，如捆綁車位，比如之前的車位大概20萬元一個，現在漲到30萬元或50萬元，通過車位漲價曲線實現房價上漲。”　

    除了開發商的參與，投資者炒房也是這波合肥樓市火爆的重要推手。“目前合肥樓市主要購房者是以投資客為主，隨著樓市的瘋狂，也帶動了剛需的提前釋放。一些專業的投資者去年底買的房，其收益大都達到50%，有的甚至更高。

    年后濱湖和政務區上漲得特別快， 投資客占比很大。合肥這波價格上漲是非理性的，投資者炒房導致很大一部分剛需恐慌性入市。　　

二、土地、人口等助推樓市　

    如果說開發商和投資客助推房價上漲，那么合肥土地價格的大幅上漲也起到了重要作用。合肥學院房地產研究所所長朱德開認為，在合肥房價的上漲中，土地價格起了巨大的推動作用。　　
    進入2016年，合肥土地使用權競拍更加瘋狂。在4月28日舉行的競拍中，6幅地塊中有5幅樓面價超過1萬元/平方米，溢價率都超過300%， 面粉價格超過面包價格。其中，位于肥西縣的一地塊樓面價達到10159元/平方米，但該地塊周圍精裝修房源的價格才9000元/平方米。為此，該地塊周 圍的項目紛紛封盤準備調整價格。　　
    合肥樓市價格的上漲，和土地供應有很大關系。之前合肥的土地供應一直都很少，從去年開始出現地王并不斷涌現，這對房價上漲起到很大的助推作用。
　　
    統計數據顯示，近3年合肥土地出讓總面積大幅下滑，其中2015年出讓面積僅為2013年的60%，比2014年總量減少了21%。土地出讓量偏少導致了開發商搶地，地王的出現刺激了房價上漲，特別進入2016年合肥土地市場地王頻出是房價飆漲的關鍵。　　　　
    此外，人口導入量的持續增加也導致合肥樓市供不應求。統計數據顯示，2015年在合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者占 比為35.8%，余下的是安徽省內其他城市來合肥的。數據還顯示，合肥常住人口從2011年的752萬增長到2015年末的779萬。　
    受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共資金進一步向合肥集中，并且合肥目前也進入長三角城市群，合肥外來人口也在進一步大幅增長。　
    安徽是農業大省，進城買房大部分會選擇省會，周邊城市對合肥成交量占比較大。安徽一年有30萬大學生，其中有10萬人會到合肥找工作，這就需 要安家落戶。按照市政府預計，從2016年開始合肥每年人口要增加30萬人，合肥在國家戰略上占據重要位置，吸引外來人口的能力不斷增強。　　
    合肥學院房地產研究所副所長凌斌表示，合肥是安徽省省會，與發達省份不同，安徽省就合肥一個中心，單核發展，省內其他城市的樓市都比較疲軟，這些城市的購買力也不斷往產業、教育、醫療資源比較好的省會合肥轉移。　　

三、購房者：首付、利率、稅費都降低了，買房劃算
　　
    回頭來看，自去年以來，樓市政策中頻頻出現“支持”“促進”等字眼，寬松的購房政策使各類購房者得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲。　　
   多條政策調整涉及首付比例。一則為“3·30政策”，政策中將公積金首套房首付比例調整為20%；二則為“9·30政策”，提出居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。此外，今年2月2日，中國人民銀行再出臺新政，在不限購的城市，首套房首付比例最低可達20%。　　
    稅費優惠，直接降低了購房者的成本。2015年3月27日，財政部、國家稅務總局發布通知，提出個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅，免征期限由5年下調為2年。2016年2月22日，調整降低房地產交易環節契稅、營業稅。

四、物以稀為貴，買房必須先看供求關系

    合肥樓市庫存一直處于較低位運行，去年更是持續走低。樓市庫存規模不足，進一步刺激了房價上漲。
    易居研究院的數據顯示，當前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續走強的合肥、南京為4。正是因為去庫存周期較短、局部供應出現緊缺，支撐了這些城市樓市延續火爆態勢、價格逐步上行。

五、股市不穩定，買點房產可保值增值

    “我手頭有點閑錢，本來沒打算再買房，但身邊人都說要漲價，不買就虧了。”合肥市民李濤和老婆名下各有一套小戶型房子，其中有一套貸款已結清，符合二套房優惠標準，因此春節前他和愛人找父母湊了湊，付了第三套改善房的首付。
    像這樣“被購房”的購房者并不少。有研究顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。在合肥的二手房市場，以往剛需買家和改善型買家各占一半，而近來這一比例達到了四六開，在部分地區，后者占了絕大多數。在“買漲不買跌”心態下，帶有投資性質的改善需求入市，加之“恐慌心理”存在，進而推高房價的非理性上漲。
當前國內投資格局較為寬松，大量資金一直在尋找安全的投資通道。而國內投資渠道有限，股市又頻繁暴跌，吸引力急劇下降，樓市則成為“避風港”。
　　
不排除限購限貸政策回歸
　　
    為了應對合肥房價的過快上漲，4月份出臺的《關于進一步保持我市房地產市場平穩健康發展的意見》明確表示，房地產主管部門將加強市場監管，開發 企業在取得《商品房預售許可證》后，須在10日內全部公開房源并一次性對外銷售；對商品住房已達到預售條件，但不及時申請預售許可的項目，經督促拒不申報的，將要求開發企業現房銷售。　　
    而針對此前市場出現的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市在意見中明確提出，要規范車位(庫)等各類銷售管理，商品住房配套規劃建設的產權車位(庫)，須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位(庫)。　　
    此外，合肥市還提出，2016年城區商品住房土地供應同比增加15%以上，并實行差異化供地政策，通過調節土地供應穩定市場預期。　　
    汪菊喜表示，“推地力度會加大很多，接下來每個月至少保證不少于1000畝的土地供應，同時將加大商品房的供應量，保證市場房源的平穩。”　　
    如果上述政策出臺一段時間后，合肥樓市還是延續火爆態勢，那么不排除會出臺更嚴厲的措施，“政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。開發商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進行調控。”汪菊喜補充說道。　　
    汪菊喜還認為，“去年合肥土地供應量確實比較少，但開發商拿地有一些不理性，建議開發商高價拿地時要慎重。此外，投資客也要謹慎投資合肥樓市。”

21財經搜索