2016年已經(jīng)是歷史上地王最多的一年，央企炮制的“地王年”——他們制造了半數(shù)以上的地王。
這樣的場景并不鮮見，從2015年就在發(fā)生，了解歷史，就知道2009年早就發(fā)生過一回，今天的場景和2009年無比相似。當年的主角是中化旗下的中化方興地產(chǎn)，也就是今天的“中國金茂”，想想當年中化方興在廣渠路15號地王上對潘石屹進行的毀滅性打擊，再對比今天。央企拿地王，并非新鮮事兒。
但我們要探究的是：為什么是在今年，地王又密集的出現(xiàn)了？為什么是在今年，央企又瘋狂的出手搶地王了？
流行觀點是這樣：央企拿地王是因為貨幣超發(fā)，手里錢太多成本太低，又無處可去。或者，央企是為國兜底，制造經(jīng)濟繁榮的假象。
在2009年已經(jīng)上當一回，這次我不會再這么“too拿衣服”了。
我并不認為央企是因為貨幣超發(fā)手里錢多無處可去，背靠著國資委，哪家央企真正的缺過錢？為什么之前它不搶地王，偏偏現(xiàn)在搶？而說央企拿地王是為國兜底，那是盲流子，你們太高看央企的道德了。如果真的為國兜底，他們應該只去那些房子賣不掉的三四線城市，既可以提升整體經(jīng)濟的投資率，又可以緩解地方債，而不是全擠在樓市已經(jīng)過熱的一二線城市。
簡單說：不要過于從商業(yè)邏輯的角度去理解他們的行為，尤其是那些看起來很奇怪很奇怪的地產(chǎn)央企。
我們先來梳理一下，今年頻頻制造地王的央企們，都有什么特征。
1、基本都在“21家”陣營，“水電系”尤其活躍，風頭最勁的“信達”是孤例。
頻頻制造的央企，基本都在國資委當年明令允許的“21家”地產(chǎn)央企之列。就是說，都是有“房地產(chǎn)牌照”的。
插播一段歷史：2010年3月，國資委明令：16家央企可將房地產(chǎn)作為主業(yè)，其余78家將逐步退出，這就是歷史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。
分別是：
中國建筑國際工程總公司，中海地產(chǎn)的母公司。
中房集團，2010年整體并入中交集團。
中化集團，旗下中化方興地產(chǎn)，2015年10月更名為“中國金茂”。
中冶集團，將與中國五礦合并。
五礦集團，將與中冶合并。
中國水利水電建設集團，2014年1月更名“中國電建”。
保利集團、華僑城集團、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中糧集團、葛洲壩[-0.67% 資金 研報]集團、魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團、新興集團。
外加4家駐港澳企業(yè)：港中旅集團、招商局集團、華潤集團、南光集團。
但信達不屬于，而它不但沒有退出，反而在過去這1年里殺伐凌厲，實在莫名其妙。
在“21家”里面，最活躍的是水電系（魯能、電建、葛洲壩）。據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，年初至今，21家地產(chǎn)央企，至少有一半表現(xiàn)得異常活躍，尤其是水電系加速搶跑。魯能、電建、葛洲壩成“地王買手”，今年已在深圳、南京、蘇州等城市花掉300多億，搶了10塊地。
簡單說，今年以來的地王現(xiàn)象，是信達和水電系的天下。
2、只考慮公開市場搶地皮，搶起來不問價，有地就搶，逢舉必應，每次都是面粉貴過面包。
信達和水電系買地的風格是這樣的：只去公開市場拿地，不怎么使用并購或者是舊改。拿地基本不問價格，不管多少錢，就是要拿到，一看到有人舉牌就立馬應價。如果是像深圳這樣的招投標，也會開個比第二名高出10億元的天價標，讓對手跟不上。所以，每次他們都會把地價搞比周邊房價高，面粉貴過面包眉頭都不皺一下。
特別提一下電建地產(chǎn)，他為什么會選擇和中國金茂做聯(lián)合體？
3、舉牌活躍的，房地產(chǎn)都做得不怎么樣，買地的錢都超過了全年銷售額。
看這些地產(chǎn)央企的排名，能嚇死你，什么時候他們玩地產(chǎn)靠過錢？包括信達，22家地產(chǎn)央企里面，2015年的銷售額上500億的只有中海、保利、華潤、招蛇，剩下的大都是200億和以下的，好多連百億俱樂部都沒進。
像2002年進入地產(chǎn)行業(yè)的信達，去年才闖進百億俱樂部，但1年買地王花了350億。電建2007年進入地產(chǎn)，去年銷售額是202億，但在土地市場上拿地眼睛都不看。
不靠拼爹，就憑那點銷售額，連進土地拍賣場都不一定有資格。
拿常識理解，沒有任何企業(yè)會這樣不顧成本的做一筆投資。就算是boss瘋了，也不會一直瘋。這些央企無比活躍的拿地行為，是“反市場”的，沒有商業(yè)邏輯可言，他們根本不是基于對房地產(chǎn)市場的判斷，用企業(yè)常用的投資法則根本無法解釋這一系列的瘋狂行為。本質(zhì)上說，他們創(chuàng)造的地王價格，是對全民的綁架，毫無理由被拿來當做房價的參考。
因為，這些地產(chǎn)央企頻頻制造地王，根本是為了自保，而不是什么為國兜底，或者是因為貨幣超發(fā)無處投資！
我們來看看最近中國的央企和地產(chǎn)央企們，都發(fā)生了什么事情。了解這一點，我們才能夠真正明白，為什么說央企拿地王是為了自保。
這個變化就是：去年以來包括地產(chǎn)在內(nèi)陸續(xù)發(fā)生的史無前例的央企整合大戲。
2015年，國資委共推動了6對12家央企的重組整合案例。包括南車和北車合并組成中國中車，外運長航整體并入招商局集團，以及6月2日剛剛召開重組大會的中冶集團整體并入五礦集團等等。
在21家大型央企里，有4家已經(jīng)出現(xiàn)了重組：招商局、中冶、五礦、南光。
而旗下有地產(chǎn)業(yè)務的央企重組，更是在這1年來重組大戲中，表現(xiàn)得非常突出。不僅僅是地產(chǎn)央企內(nèi)部的自我重組，還包括央企之間地產(chǎn)業(yè)務的重大重組。
啟動地產(chǎn)央企進入重組高潮的是，是2015年12月下旬中央經(jīng)濟工作會議的閉幕。大家都只關注了“去庫存”，但少有關注關于“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”的表態(tài)，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展接近20年來，中央首次發(fā)話支持房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組。
也就是在那之后，地產(chǎn)央企的重組此伏彼起，央企全國各地瘋狂的制造地王也是此伏彼起。
2015年12月底，招商局集團推動蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)合并，組建市值趕超萬科的巨無霸——招商蛇口，僅在前海蛇口自貿(mào)區(qū)就有土地面積500多萬平。
2016年3月，中海地產(chǎn)310億并購中信地產(chǎn)25城2400萬平米土儲，中信剝離了地產(chǎn)業(yè)務，中海地產(chǎn)土儲超過6500萬平，超過萬科。這是央企之間地產(chǎn)業(yè)務的重大重組。
5月，中房地產(chǎn)通過融資重組，整合了中交系其它的地產(chǎn)業(yè)務，成為中交系旗下唯一（除綠城外）的國內(nèi)地產(chǎn)平臺。而且，中交集團也打算在3年內(nèi)謀求中房與綠城中國[-2.05%]的業(yè)務整合，組建中國又一家千億級的地產(chǎn)巨無霸。
6月2日，五礦和中冶召開重組大會，未來也將會涉及到雙方旗下地產(chǎn)板塊的重組。土儲只有700多萬平的的中冶地產(chǎn)業(yè)務將并入土儲千萬平的五礦建設[0.00%]，合并后的土儲大約超過1700萬平。
前一陣子，又傳出中糧集團剝離旗中糧地產(chǎn)，接盤者可能是招商蛇口。保利系旗下的地產(chǎn)業(yè)務，也正在積極推進重組。
這些都宣告著：
在2010年之后的6年里，新一輪的地產(chǎn)央企重組正在拉開帷幕，而且，這一輪重組，是中國房地產(chǎn)史上前所未見的。
這樣的重組大戲，實質(zhì)就是由政策主導的“地產(chǎn)央企內(nèi)部的大魚吃小魚”。除了那些已經(jīng)做到了千億規(guī)模，或者是擁有獨特競爭優(yōu)勢的地產(chǎn)央企，他們可以擁有主動權外，剩下的，即便是在“21家”陣營里，那么你也分分鐘有被合并重組的可能。五礦和中冶的重組已經(jīng)預示了這一點。最終，2010年之后確立的這21家地產(chǎn)央企，總量必然會整合壓縮。
那些業(yè)務相似的地產(chǎn)央企，首當其沖是外界猜測的重組對象。比如水電系（電建、葛洲壩、魯能）、中鐵系（中鐵、中鐵建）。如果你的地產(chǎn)業(yè)務做的不好，規(guī)模太小，或者沒有競爭力，都將有可能被別的央企吞并，或者在和別的央企重組過程中，根本得不到話事權。
也許，從這個角度去解釋水電系在這次地王拼搶的大潮中，表現(xiàn)得不合常理，更能讓人接受。
另外，原本不在“21家”陣營里的那78家地產(chǎn)央企，也已經(jīng)被要求要在今年的9月30日之前，完成最后的退出。像信達、中國遠洋[-1.13% 資金 研報]都屬于這類，所以，信達1年時間里7造地王，扮演樓市最瘋狂的玩家。看起來更像是為最后期限的到來，為自己保留“房地產(chǎn)牌照”增加一份籌碼。
很大概率，這就是為什么這些地產(chǎn)央企，在今年以來瘋狂的拼搶地王的直接原因，不是為了什么為國兜底，也不是因為錢多手，而是為了：不被廢掉，不被吃掉，以及，在互吃的過程中能夠有主動權。一旦被廢掉，被吃掉，或者沒有什么主動權，那就意味著沒有了位子，甚至沒有了權力。中海-中建系-中信地產(chǎn)的整合，引發(fā)的人事動蕩已經(jīng)有了充分的印證。
這也解釋了：為什么越是地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模小的央企，拼搶起地王來反而越兇猛，完全無視自己的能力。因為越是規(guī)模小，被吃掉的可能性越高。
從這個角度去理解，也可以解釋上為什么央企只愿意通過公開市場拿地，而不愿意通過并購、舊改等方式拿地，因為這樣拿地開發(fā)速度快，能更快的做大規(guī)模，而并購、舊改，時間太久。而且，頻頻拿地王，也更能向上層傳遞出“我在專心做大房地產(chǎn)”的效應。
同樣從這個角度，也可以解釋為什么電建地產(chǎn)會和中國金茂組成聯(lián)合體，看起來這更像是兩家地產(chǎn)業(yè)務不夠大的中小型企業(yè)聯(lián)手抱團，在即將到來的央企重組中爭得更大的贏面。
所以，央企拿地王，從市場的角度都無法得到解釋，但如果將它理解為是央企之間的權位之爭，則一切又能夠得到解釋。他們拿地，都不是出于市場，不是覺得你的城市多么有潛力，市場多么健康穩(wěn)定，他們更多只是為了自己在可能發(fā)生的重組中增大贏面。到一二線城市去，是因為那里的市場更安全一些，即便是買貴了，也有可能翻本，而到三四線城市去，買貴了就等于把自己給玩死了，更保不住了。
這些景象歷史上不是沒有過，2009年6月底，中化方興（中國金茂）像一匹黑馬一樣出現(xiàn)了廣渠路15號地塊的拍賣場上，以總價40.6億、單價16000的價格拿下了后來的廣渠金茂府地塊。一樣都是名不經(jīng)傳的地產(chǎn)央企，一樣是閉著眼睛舉牌。敗北的小潘事后說：哪怕他是個神仙，蓋房子不花錢，價格也太高了！
2009年廣渠路15號地拍賣后行業(yè)反應
你知道后來的故事嗎？
中化方興拿到地塊之后，申請規(guī)劃調(diào)整，雖然不大，但引發(fā)了北京城開發(fā)商的集體不滿，最終終止了。
再后來。2011年，廣渠金茂府開盤，45000，賺了很多錢，中國金茂也因此號稱自己是專做高端項目的地產(chǎn)央企。
說到這里，很多人應該意識到了。在2010年3月，地產(chǎn)央企開啟了首次大重組，首批16家發(fā)放了房地產(chǎn)牌照，并沒開發(fā)幾個項目的中化集團赫然在列。
今天的一切，仿佛那年再現(xiàn)。每一次的央企搶地王，背后都是地產(chǎn)央企的大重組。也許等不了多久，我們又會看到，新一輪的地產(chǎn)央企陣營又新鮮出爐了！也許信達這一回成功拿到了房地產(chǎn)牌照呢。
你說他們準確的預判到了2011年北京的房價會漲到45000，我一點都不信，就跟現(xiàn)在你說他們預判深圳2年后的房價要到10萬以上我一點都不信一樣。我不是不信北京的房價會漲到45000，深圳的房價會漲到10萬。我是不相信他們在拿地的時候就擁有這樣的專業(yè)能力。我不相信一個千億級房企都無法擁有的專業(yè)能力，如此的舉重若輕的出現(xiàn)在百億級的房企身上。事實上，他們拿地的時候，表現(xiàn)出來的只是魯智深倒拔垂楊柳一樣的霸氣側(cè)漏，你可曾感受過他們敬畏市場的謙卑姿態(tài)？
它們不管不顧的制造地王，這一切都要建立在市場要穩(wěn)定向上的基礎上，2-3年之后的面包價必須更貴，否則就要虧損。而如果市場不好了，他們會像廣渠金茂府一樣申請改規(guī)劃。
假如未來的市場不發(fā)生波動，央企們無視市場制造地王的行為，會加速土地資源快速向國家隊手里轉(zhuǎn)移，中小房企只會日漸被擠出。而這樣的地王，也會變成推高房價的加速器，讓商品房更加快速的“豪宅化”，普通人更難買得起房子，而假如未來的市場發(fā)生了調(diào)整，那么誰來承擔央企們制造的虧損呢？依然是你我。
不基于市場規(guī)律而產(chǎn)生的地王，實質(zhì)上是對民眾的綁架，是把民眾放到火上燒烤。
央企的地王癌，國資委治不好，能治好它的，只有市場。
鳳凰財經(jīng)綜合 2016年06月07日
