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              關于2016下半年樓市的七大預言

              放大字體  縮小字體 發布日期:2018-03-17  瀏覽次數:256
              核心提示:  上半年一二線熱點城市房價上升幅度出乎大家意料,從目前情況來看,多數熱點城市房價已經有了比較大漲幅,下半年繼續保持這種

               
                上半年一二線熱點城市房價上升幅度出乎大家意料,從目前情況來看,多數熱點城市房價已經有了比較大漲幅,下半年繼續保持這種上升態勢難度較大,但由于地價快速上升的支撐,這些熱點城市房價下行空間不大,盤整后緩步上升是未來趨勢。

                對房地產行業來說,2016年上半年可以說是近幾年最好的上半年。在接連政策寬松刺激之下,房地產開發投資增速歷經23個月下滑后,今年一月份開始回升,4月份達到7.2%的最高點,這樣的結果也讓中央政府長舒一口氣。

                對企業來說,最重要的銷售指標也十分給力。1-5月份商品房銷售面積同比增長33.2%,銷售額同比增長50.7%(統計局公布),而從CRIC監測的40個重點城市來看,上半年商品住宅年銷售同比增幅達到34%。銷售回升之下,熱點城市價格也節節攀升,房價、地價交替上漲,一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來看,標桿房企也收獲的盆滿缽滿。前十強門檻超過500億元,第一名萬科達到1900億元,而50強門檻也達到138億元,和去年同期有了翻天覆地的變化。

               
              圖1
                行業半年考剛剛結束,今天不妨讓我們對下半年的市場做一個全方位的預測。

                一、政策總體保持平穩,仍可期待驚喜

                從政策面總基調來看,“化解房地產庫存,促進房地產持續健康發展”兩個基本點不會動搖,因此政策保持當前寬松態勢問題不大。而所謂驚喜,上半年給出的是首付降低、契稅下調;下半年,不僅前期政策落實仍有文章可做,“個稅抵扣房貸利息”的大招也可以拭目以待。

                二、下半年銷售先抑后揚,三季度有壓力,四季度有轉機

                在經歷上半年成交高峰后,6月份部分熱點城市銷售在高位有所下滑。隨著7、8月銷售傳統淡季到來,以及前期需求過度透支、房價快速上漲導致觀望情緒加大,三季度銷售壓力不小。但過去兩年市場走勢基本上都是三季度“抑”,四季度“揚”,相信今年也會重復歷史,因此,對四季度還是要有所期待。

                三、去庫存效果逐步顯現,但離總體目標任重道遠

                在銷售顯著增長之下,商品房庫存持續走低,去庫存在各個城市也都取得了一定效果。從統計局公布數據來看,自3月份以來待售面積連續三個月環比下滑。部分熱點城市甚至出現“一房難求“,例如合肥、南京庫存均不足300萬平方米,消化周期不足3個月;而沈陽、大連、煙臺等城市,雖然消化周期均有回落,但庫存總量仍在高位,未來去化市場壓力仍在。因此,對大多數城市來說,去庫存還需積極推進。

               
              圖2
                四、房價總體穩中微升,部分城市可能出現補漲

                房價是今年大家最關注的點,而上半年一二線熱點城市房價上升幅度也出乎大家意料,從目前情況來看,多數熱點城市房價已經有了比較大漲幅,下半年繼續保持這種上升態勢難度較大,但由于地價快速上升的支撐,這些熱點城市房價下行空間不大,盤整后緩步上升是未來趨勢。另外,去年以來房價上升較慢的城市部分城市可能還會出現補漲,但幅度有限。

                五、土地市場冰火兩重天,熱點城市地價可能出現波動

                土地市場仍會延續上半年兩極分化狀態,從土地成交金額就可見一斑,上半年土地成交前十名的城市,其總成交金額占比超過全國82個城市的一半,相信這種狀況還會延續下去。但由于地價上升速度遠遠超過房價,且此前頻拿地王的央企受到輿論和高層的壓力,進一步推高地價的可能性不大。另外,而地方政府也會出臺相應控制地價的措施,例如增加土地供應、出臺“限價令”等。

                六、房企銷售繼續攀升,千億企業將擴容至10家

                下半年強者恒強的局面還會繼續,百強企業還會進一步擴大其市場份額。從上半年的銷售情況來看,第十強已經過了500億元,按照以往經驗和上下半年供貨情況分析,在沒有大意外的情況下,千億企業至少達到10家。而萬科今年也很有可能直接跳過3000億元的門檻,創造4000億元歷史銷售紀錄。

                七、萬科事件撲朔迷離,但最終仍會塵埃落定

                其實最難預測的還是萬科的結局,我也猜不出結果會怎樣,但我相信一定會出現一個多方妥協、且都能接受的結局,兩敗俱傷或者一家獨贏的狀況很難出現!

                新浪財經·(作者丁祖昱,現任易居(中國)控股有限公司執行總裁。)

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