房產(chǎn)稅什么時候出？起碼今年不會出臺。

   3月4日上午11時，十二屆全國人大五次會議在人民大會堂新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會，傅瑩女士表示，根據(jù)我的了解，我們今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。有人大松一口氣，且慢，傅女士還說，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務(wù)中列出來的，所以本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。

     2020年會出臺嗎？如果實體經(jīng)濟實質(zhì)好轉(zhuǎn)，很有可能。

    房產(chǎn)稅是會出臺的，只是時間問題。在實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)前，中國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展主要靠固定資產(chǎn)投資，地方政府必須肩負起固定資產(chǎn)投資的重任，但是目前地方政府債務(wù)負擔(dān)較重，土地財政又難以為繼，未來房產(chǎn)稅會成為地方收入來源的首選。

    有網(wǎng)友戲稱，“國際上沒有的稅費，我們找個理由要征；國際上有的稅，我們一定會征。”中國全面征收房產(chǎn)稅幾乎板上釘釘。

    民眾最關(guān)心的還是，全面征收房產(chǎn)稅能讓房價下跌嗎？

   房產(chǎn)稅是政府最大的做空工具，實行房產(chǎn)稅后，可能出現(xiàn)以下三種情況1.如果實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，政府征收2％左右的房產(chǎn)稅，實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)可以對沖房地產(chǎn)下行風(fēng)險; 2，如果房地產(chǎn)庫存下降、土地供應(yīng)被人為控制，供應(yīng)不足，房產(chǎn)稅將轉(zhuǎn)嫁給購房者。3.如果貨幣購買力下降，又沒有其他投資品種，即使房產(chǎn)稅推出成為常態(tài)后，熱門城市房地產(chǎn)仍然是重要的投資品種。

    從國際上的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅對房價的影響也不同。德國和韓國在實施房產(chǎn)稅后，房價漲速顯著下降。英國房產(chǎn)稅對于炒房客具有一定震懾作用，但總體上看對房地產(chǎn)市場影響有限，抑制房價上漲作用不明顯。

    德國在實施房地產(chǎn)稅制改革前，房價上漲快速。1987年稅收改革以后，房價的年增長率為3.2%，相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年稅收改革之后，房價的年增長率為-5.7%，相比改革前的-2.7%，變化較明顯。

    韓國自2005年開始的房地產(chǎn)稅制改革取得了較大的成效。2007年4月，隨著一系列調(diào)控政策，韓國各地房價在自2005年1月持續(xù)上漲2年3個月后，首次實現(xiàn)同時下降。2008年，韓國房價基本保持平穩(wěn)。特別是2008年以后，韓國的房屋購買價格同比漲幅最高只有5.3%，最低的2013年還有所下降。

    從韓國經(jīng)驗看，征收房產(chǎn)稅可以起到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，否則首爾房價就上天了。但韓國不是移民國家，如倫敦等地當(dāng)來自俄國、中東、中國的移民數(shù)量大升時，房價也同步大漲。同理可以參見加拿大、澳大利亞、美國的移民城市。

   國內(nèi)投資者需要注意的是，如果中國全面征收房產(chǎn)稅，那么它絕不會像上海和重慶試點那樣輕描淡寫，這兩個城市的房產(chǎn)稅試點已經(jīng)被認為并不那么成功，土地收益遠超房產(chǎn)稅，接下來房產(chǎn)稅會讓人痛，中國房地產(chǎn)市場投資的邏輯將發(fā)生根本性改變——房產(chǎn)持有成本上升，租金回報率將受到重視，房價的合理價格很大程度上受持有成本和收益影響。

    根據(jù)當(dāng)前房價和要求回報率，城市新居民很可能會過的更加悲慘。底線是，他們可以買不起房子，但是不能連租都租不起房子。從居民能承擔(dān)的最高房租角度，上海的理論房價該是多少呢？

   2016年上海平均工資6378元，年收入為76536元。一般而言，居民合理的房租/收入比為25%，假設(shè)最多能承受的比例為50%，那么居民每年最多支出的房租金額為38268元。投資者1年期要求回報率為4.36%，人均租房面積24平米，0.5%、1%和2%的房產(chǎn)稅對應(yīng)的每平米理論房價分別為32808元、29748元和25070元，而上海2月份上海二手房成交均價為54321元。

   即使租客房租提升到最大可承受范圍，上海房價理論上海應(yīng)該下跌39.6%、45.2%和53.8%。如果按照合理的居民房租收入比計算，上海房價理論跌幅分別為69.8%、72.6%和76.9%。

    在房產(chǎn)稅實施以后，租客和屋主之間就面臨這樣一個矛盾，屋主需要把由房產(chǎn)稅帶來的額外成本轉(zhuǎn)嫁給租客，但是以當(dāng)前租客的收入水平來看，他們無法承擔(dān)這個成本。

    因此，房產(chǎn)稅實施就會出現(xiàn)這三種情況：1.租客不增加房租成本，上海房價下跌到理論水平；2.上海房價穩(wěn)定，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上，這就需要租客的工資大幅提升；3.上海房價穩(wěn)定、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上，但是租客工資不增加，這會導(dǎo)致租客因無力承擔(dān)房租而離開上海。4.租客工資增加、房租增加和房價下跌，部分租客離開上海。

    很遺憾，前三種情況都會引發(fā)危機，第四種情況出現(xiàn)也不好應(yīng)對。

    如果房價短期內(nèi)大幅下跌，銀行將會增加大量壞賬，人民幣匯率也將受到?jīng)_擊。整個房地產(chǎn)業(yè)拉動了中國最終國內(nèi)需求的四分之一，樓市蕭條，中國經(jīng)濟也將進入衰退。

    如果工人工資短期內(nèi)大幅上升，企業(yè)會因成本上升而大面積關(guān)門。即使硬承擔(dān)下來了，中國也將面臨惡性通脹。當(dāng)惡性通脹出現(xiàn)的時候，居民理智的做法就是，增加負債，因此房地產(chǎn)將進一步受到追捧，房價將迎來新一輪暴漲。這是一個死循環(huán)。

    如果勞動力離開上海，企業(yè)將面臨用工短缺，工人薪資也會大幅上升，接下來會重復(fù)第二種情況。

    最后一種情況是前面三種情況的折中，滯漲。在這種情況下，黃金、商品、美元是最佳的資產(chǎn)組合。

    總而言之，中國實施房產(chǎn)稅只是時間問題。房產(chǎn)稅實施后，最好的結(jié)果也就是滯漲。