18號在廣州，見證了限購限貸措施出爐后搶購的一幕，連千萬別墅都隨手賣出。廣漂一族焦慮極了，他們的擔心是，以后自己還能買房嗎？還買得起房嗎？焦慮之下，就在不限購的增城等區域大買特買。

   這是一場小規模的限購限貸運動。3月17號，北京、石家莊、鄭州、廣州先后發布了對本地樓市的收緊政策。近半個月，已有22個市、縣、區出臺了新一輪樓市調控加碼政策。

   從廣州市場反映來看，各地本想減少購房量，結果適得其反。當然，只要限購限貸嚴厲，半年之內可以見到成效。

   要了解未來房地產市場，我們必須知道限購限貸到底意味著什么。

   限購，主要指增加社保年限，等于一次性提高購房稅。以廣州的政策為例，單身限購一套，連續社保3年變5年。

   連續繳納社保5年，意味著購房者必須在廣州連續工作五年以上，樓市幾個周期就過去了，黃花菜都涼了。關鍵是連續繳納五年社保，以我們辦公室的小朋友來說，連公司帶個人一月繳納4000元左右，5年共繳24萬元，3年為14.4萬元，一次性上升67％左右。

   變相的稅收上升不像普征房產稅那樣惹得群情激憤，但又實實在在讓北漂、滬漂、廣漂多支付了成本。當然，也有像鄭州這么絕的，補繳個稅、社保都不管用了，可見，鄭州的市場意識、財富意識比廣州這些城市差多了。

   限貸舉措則是實實在在的去杠桿，不管地方政府的目的是什么，目前可以讓民間購房者的真金白銀墊入市場，以免未來實體經濟好轉、可以放心捅破泡沫時，把銀行等大型金融機構拉下水。

   廣州無房無貸款記錄的購房者，首付最低3成; 無房有貸款記錄的購房者，首付最低4成; 有房無貸款記錄/首套房貸還清地購房者，首付最低5成; 首套未還清的，首付最低7成。

   即使你有購房資格，多數也得用自己的錢，只要有了貸款，首付最低是4成，這跟以前動輒兩成首付不可同日而語，假如以前你首付50萬，現在最低也得100萬。只要你有貸款未還清，首付在一半以上。

   假設房價真的下跌了，已經付出七成的購房者舍得把自己的房子拋向市場嗎？即使拋給市場，也不可能低于房價的七成，那意味著本金的損失，國人可以不要利息，但不愿意損失本金。如果房地產的硬底在70％，就不會帶來全局性、系統性金融風險。

   北京也是如此，17日下午公布的調控舉措顯示，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。這也是去杠桿，60％與80％的均價是70％，北京與廣州政府非常有默契。

   我實在太佩服制訂政策的人了，從最近的匯市、樓市的調控舉措來看，這些制訂者手上舉著重型武器，還占據了道德高地。2015年股災仿佛是道分水嶺，突然把一些懂金融的行家震出了水面。

    要注意，限購限貸并不意味著房地產價格失速下跌。

   一個原因是土地。去年12月，北京市政府發布《北京市“十三五”時期土地資源整合利用規劃》，提出到2020年，北京市建設用地總規模控制在3720平方公里以內，比現行土地利用總體規劃確定的規劃目標減少97平方公里。

    一線城市和二線熱門城市土地稀缺的情況不會改變，也絕無可能大幅增加，今年推出的地也不會增加。面粉這么少，面包不可能便宜。

    第二個原因是貨幣，今年M2的最低增速也會達到11％，七年以后，中國的廣義貨幣發行量將翻番，只要沒有比房地產更好的對沖貨幣購買力下降的投資品，房地產市場隔三差五就會掀起一波高潮，直到實體投資回報率超過目前理財投資的無風險回報率。