7月28日，無錫發(fā)生大事。房地產(chǎn)新政2.0版本正式開啟。
 
    無錫市正式發(fā)布新修改的《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，將于2017年9月1日起正式實(shí)施。消60平米購(gòu)房準(zhǔn)入要求，租房者也可申請(qǐng)落戶。有落戶意愿的群眾凡在無錫市租住經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加無錫市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年（宜興為均滿三年）條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。
 
    不僅無錫，有諸多城市或多或少地發(fā)布了支持租房的新政。
 
    7月中旬，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等地近期提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。
 
    濟(jì)南則是，取消投資納稅、購(gòu)買房屋等落戶限制，對(duì)市內(nèi)五區(qū)以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時(shí)具備合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)滿2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請(qǐng)落戶。
 
    揚(yáng)州明確，合法穩(wěn)定住所，是指購(gòu)買、自建、繼承、受贈(zèng)的產(chǎn)權(quán)住房、國(guó)有經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)住房、政府提供的保障性住房以及在房管部門辦理登記備案的租賃房屋。
 
    諸多城市發(fā)布新政，絕非這些城市良心發(fā)現(xiàn)，而是中國(guó)的人口流動(dòng)與房地產(chǎn)新政到了關(guān)鍵時(shí)刻，是頂層設(shè)計(jì)的結(jié)果。
 
    2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個(gè)文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購(gòu)買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。
 
    今年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。九部門共同發(fā)文，可見上層之重視，對(duì)于嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方政府而言，近期新政，恐怕是箭在弦上、不得不發(fā)。
 
    新政發(fā)行，剛好與中國(guó)人口流動(dòng)、房地產(chǎn)新周期契合。
 
    2015年，中國(guó)流動(dòng)人口首次減少。
 
   “十二五”期間，我國(guó)流動(dòng)人口年均增長(zhǎng)約800萬人，到2014年年末達(dá)2.53億人。另?yè)?jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委流動(dòng)人口司發(fā)布《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》，截止2015年，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人（占總?cè)丝诘?8%），流動(dòng)人口下降600萬，相當(dāng)于每六個(gè)人中有一個(gè)是流動(dòng)人口。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)， 2016年末全國(guó)流動(dòng)人口比上年末減少了171萬人，流動(dòng)人口數(shù)量繼續(xù)下降。
 
   一二線城市的農(nóng)村與中小城市在福利方面的溢價(jià)已經(jīng)沒有多大區(qū)別，一線城市人，資產(chǎn)財(cái)富比城市人多，上海浦東農(nóng)民、北京望京農(nóng)民，那都是被被富豪啊。戶口改革的成本不再那么高，此時(shí)不改，更待何時(shí)？
 
    正好，這一周期與中國(guó)房地產(chǎn)大周期相吻合，政府退出房地產(chǎn)唱多陣營(yíng)。按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年6月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售（月）商品住宅待售面積3.5169億平方米，IMF2015年春會(huì)期間提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市的空置率達(dá)到10億平方米。就算折半，一共8.5億平方米。
 
    另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國(guó)人均居住面積為40.8平方米，可供2100萬人左右居住。
 
    任何周期到來，大部分人都難以察覺。房子還在搶，租金也沒跌，但溫水煮青蛙，青蛙總有煮熟的一天。
 
    這并不意味著房地產(chǎn)紅利徹底消失，也不意味著大城市戶口紅利的徹底消失。申請(qǐng)常住戶口是要有標(biāo)準(zhǔn)的，或者大學(xué)畢業(yè)，或者創(chuàng)業(yè)有成，或者是技術(shù)工人，或者是留學(xué)歸國(guó)者。
 
    鄭州為外來務(wù)工人員落戶設(shè)置了在鄭州參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)滿2年的條件；揚(yáng)州要求擁有穩(wěn)定就業(yè)并不間斷繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)滿5年；濟(jì)南在征求意見稿中提出，對(duì)市內(nèi)五區(qū)（歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城）以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時(shí)具備合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)滿2年。無錫為租房落戶設(shè)置的門檻是：參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年（宜興為均滿三年）。
 
    估計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一開始不會(huì)發(fā)生太大的變化，租金逐漸上升，房地產(chǎn)逐漸企穩(wěn)，等到試點(diǎn)城市功成，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，空置房收稅，或者直接征收房產(chǎn)稅，可收一網(wǎng)打盡之效，那些最后飛的鳥，肉全被吃了。
 
    最后，還會(huì)發(fā)布新的地方法規(guī)，保障租房者的權(quán)益。
 
    租金回報(bào)率上升，最終與房地產(chǎn)購(gòu)房收益取得平衡，讓大家覺得買房也沒有太大的好處，房地產(chǎn)自然恢復(fù)平衡。但是我估計(jì)，趕上無風(fēng)險(xiǎn)收益率，綽綽有余，以今年來說，回報(bào)率當(dāng)在3％以上。
 
    新時(shí)代來了，這次新規(guī)旨在為租房者落戶掃平障礙。
 
    以前是政府逼迫買房，因?yàn)椴毁I房就不能落戶，不落戶就沒有養(yǎng)老、入學(xué)等一系列公共福利。現(xiàn)在，無錫正式宣告，租房的人也可以落戶了，附著在房地產(chǎn)上的公共福利下降。如果說，以前是逼迫買房，現(xiàn)在，則是政府從房地產(chǎn)的做多陣營(yíng)中退出。
 
    如果政府大部退出，你還在里面干什么？