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              葉檀:2018年房地產市場沒變!三、四五線棚改的黃金時代

              放大字體  縮小字體 發布日期:2018-03-17  瀏覽次數:18
              核心提示:2018/3/6新浪財經“葉檀財經” 3月5號上午,2018年《政府工作報告》發布,關于房地產,記住幾個關鍵詞:房住不炒,差別化調控,

               

              2018/3/6新浪財經“葉檀財經”

                 3月5號上午,2018年《政府工作報告》發布,關于房地產,記住幾個關鍵詞:房住不炒,差別化調控,發展公租房共有產權房、支持自住房、培育住房租賃市場。

                 二三線城市該漲的地方還會漲,一線城市北京、上海該跌的還是跌,人口該多的城市還會多,該減的一定會減,繼續支持房地產去庫存,這才是差別化調控。

                 還有個非常關鍵的數字,啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。什么地方棚改多,什么地方的城市就會受到支撐。

                 來來來,我來告訴你一個秘密,人口流出、庫存高企、經濟下滑的小城市房價上漲,奧秘之一,就是棚改和貨幣化安置。2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米,占全年商品房銷售面積15%,2017年棚改戶購房面積估計接近20%。

                 誰棚改規模大,誰就成為人為制造的天量需求紅利的受益城市。棚改戶大規模入市,2016到2017年,三四線城市地產越來越火爆,大牌房企加速布局。

                 我們來探索棚改紅利中的房價漲幅隱形冠軍。《葉檀財經》以2017年棚改計劃開工量(數據缺失則用2018年計劃開工代替)、2014-2017年房屋租金漲幅、2015-2016年人口凈流入,三項核心數據進行排名。

                 排名第一的是菏澤,2017年全市棚改量18.2287萬戶,遠超第二、第三名。實際上,2017年成為當地房價拐點,棚改、庫存清零、房價暴漲和地王崛起,刺激著這個城市的神經。

                 一、棚改占全省四分之一 房價倒數第二 開發商笑出聲

                 一個房價排名全省倒數第二的城市,棚改占據全省任務的四分之一,開發商殺紅了眼。

                 根據社科院財經院住房數據、以及房地產業協會的數據,2017年12月山東房價中位數排名中,菏澤中位房價為6058元/平米,在17個地級市中排名15。

                 2016年,菏澤全市拉開棚改序幕,完成6.2萬戶棚改;2017年棚改白熱化,棚改涉及18.2萬戶、近70萬人,計劃改造3092萬平米,相當于拆掉一個百萬人口的城市。牡丹區計劃改造31825戶,是2016年的2倍多;單縣計劃改造27275戶,菏澤開發區計劃改造26300戶,這兩個縣區改造計劃的零頭比2016年總數還要多;其他縣區的計劃都是2016年的至少2倍。

                  菏澤歷史上最大規模的棚改工程來了。

                 棚改的核心是土地拆遷成本。如果丈量拆遷1000畝土地,僅有400畝用于房屋開發、商品房出售,其余的土地會用于修路、綠化、教育、醫療等相關配套資源,地價水漲船高,一定會分攤到房價上。

                 根據當地數據,2015到2017年間,水泥價格從每噸270元漲到500元,鋼材從每噸1800元漲到3400元,成本大漲。主城區均價6000元/平米的二手房,成本至少在4800元/平米以上。

                 菏澤主城區近兩年土地價格從每畝100萬元攀升到300萬元以上,部分地區達到每畝400萬元。

                 二、房價這把火從主城區蔓延到周邊

                 2017年11月6日,菏澤市出臺《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》,被稱為“菏十八條”。12月1日,菏澤公積金新政實施,規定異地公積金停止辦理,首套房公積金首付不低于30%。

                 不到一年時間,山東15個地級市發布樓市調控政策。

                 “菏十八條”中首次提出限售,對主城區和成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行限制措施。新建商品住房和二手住房取得產權證至少2年后可上市交易,非本地居民購房轉須不少于3年。

                 土地跟房價捆綁,用“限地價、競房價”、“限房價、競地價”、“限地價、競配建”、“競自持面積”等方式,讓房價受到一定控制。

                 2017上半年是菏澤棚改高峰期,下半年拆遷放緩,釋放土地供應量減少。11月份之后,山東省發布環境治理、暖季停工、停產的政策,無新土地供應。

                 根據中國房價行情網的數據,2017年全年,菏澤二手房均價從4835元/平米上漲到6098元/平米,全年漲幅26%,假設年初看中一套100平米的房子卻沒有買,年末需要多支付12.63萬元的總房款。

                 在供小于求的狀態下,菏澤可能迎來2年左右的銷售空窗期,房價與地王齊飛。因為貨幣補償標準遠低于房價增速,絕大部分居民都會直接選擇房屋安置。空窗期之后,只有迅速消化剩余樓盤的房企,才能在三四線城市繼續立足。

                 兩三年之后,菏澤市場會從一手房向二手房轉變,有品質,戶型好的二手房越來越受歡迎,租房市場會小有起色。

                 根據中國房地產業協會數據,從2014到2017年間,菏澤市租金漲幅為14.66%,排在全國第5位,在菏澤前面的只有五座城市,大理(57.77%)、北京(32.718%)、張家口(21.006%)和杭州(14.919%)。

                 從2015到2016年,菏澤以12.23萬人的常住人口增幅排名全國第12位。這是一座插上了一對小翅膀的城市。

                 三、四五線棚改的黃金時代

                 未來兩年,依舊是四五線城市棚改的黃金時代,一線城市的白銀時代。

                 2017年2月23日,住建部部長陳政高表示,2016年棚改貨幣化安置比例達到48.5%,比2015年提高18.6%,可以從市場上購房2.5億平方米。

                 陳部長的數據大約是這樣計算的,2016年棚改開工606萬套,貨幣化安置比例為48.5%,大約300萬套。以2016年年底住建部和財政部文件里提到每套80平米計算,那么就可以幫助地產商去庫存:300萬*80平米=2.4億平米。

                 然后按照國統局的數據,2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米,那么棚改貨幣化安置拉動的比例就高達15.26%。果真如此的話,2017年的貨幣化安置比例提升到60%甚至更高,棚改貨幣化安置消化庫存占全年銷售比可能接近20%。

                 政府的兩只手,一手在控制房價以防熱死,一手在溫暖房價以防冷死。最終結果只有一個,溫度保持正常,每年上漲有限。

                 2017年5月24日,國務院常務會提出新目標,上一個三年計劃結束后,2018到2020年改造各類棚戶區1500萬套。去年600萬套左右,今年還是600萬套左右。

                 一套拆遷房貨幣安置的海量現金,可以2到4倍杠桿進入樓市,再次炒熱四五線城市的地產。知道為什么隱形冠軍在菏澤了嗎?

                 棚改三年,你在哪買房?

               


               

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